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不動産トレンド 空き家対策の難しさ(2)

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★☆《空き家対策の難しさ(2)》★☆

REITOメルマガ第87号より

 

 

 

前々回は、全国で増え続ける空き家の中でも、なお快適な居住が可能な住宅の有効活用策についてご紹介しました。今回は、老朽化が進行し、すでに朽廃が近いと思われるような空き家についてです(空き家に見えるが人が住んでいる場合も多いでしょう。)。

これらについては、建物の倒壊、建築材の飛散、不特定の者が建物内に侵入し火災・犯罪の温床になるといった危険性が指摘されます。自治体や地元住民の中には早期に除却してほしいと思う方も多いでしょうが、空き家であること自体は所有者に許容される財産権行使の範疇に入ることから、行政が勝手に除却することはできず、あくまで建物所有者の判断が優先されます。


平成25年4月時点の国交省聞き取り調査では全国200以上の自治体が空き家対策関連の条例を制定・施行しており、中には居住の有無を問わず老朽家屋の解体を促す条例も見られます。例えば東京都足立区が平成23年10月に制定した「足立区老朽家屋等の適正管理に関する条例」は、建物等が「危険な状態」にならないようその所有者等に維持管理を義務付けたり、「危険な状態」にあると認められる建物について区長は実態調査したり、その所有者等に「危険な状態」を解消するため必要な措置をとるよう勧告できる、所有者等の同意を得て区長自ら緊急安全措置を講じることができるといった規定を設けています。


除却費用の一部補助制度もありますが、聞いてみますと、対策が円滑に進まないケースとして、建物が未登記であるなど現実の所有者が不明で探索に時間を要することがあり固定資産税部局との連携を模索している、所有者との交渉がうまくいかず勧告に至ったがなかなか勧告に応じてもらえないといったケースもあるそうです。高齢化の進行も影響しているでしょう。


また、建物の所有者が土地所有者と別人の場合、つまり空き家が借地権付き建物である場合には一層厄介なようです。旧借地法の下で契約された期間の定めのない借地契約の場合、地主つまり借地権設定者が、建物の所有者つまり借地権者に対して建物の朽廃による借地権消滅及び明け渡しを求めることは可能ですが、建物の朽廃の判断は難しく交渉が長期化する可能性もありますし(このため平成4年借地借家法制定において旧借地法に存在した朽廃による借地権消滅規定は削除された。)、朽廃が認められない場合に、借地権者側から建物買取請求や借地権買取請求といった金銭的補償を要求された場合の処理も懸念材料です。


居住用不動産における土地の固定資産税軽減特例があるため、建物を除却してしまうとその軽減を受けられなくなるという問題も多く指摘されます。このため、条例により建物を除却しても固定資産税は引き上げないという措置をとることも考えられるでしょうが、その実例は聞いたことがありません。

民間事業者の方と話しても、老朽空き家の場合は所有者がよくわからないといった理由で取り組みに逡巡する意見も多く、その再生には行政の関与が不可欠という指摘を聞きます。一方、事業者の中には、所有者等との円滑な交渉が期待できる場合には、例えば底地権を買い取った上で借地権者と交渉し、不動産の再生に向けた権利調整等に取り組む例も出てきています。

各地で定められている条例以外にも、所有者確認のための税務情報活用、市町村への立ち入り調査権付与、固定資産税見直しといった規定を盛り込んだ新たな法律を作ろうという動きが進んでいるようです。このような法的仕組みをバックに、不動産の再生に向けた所有者等の理解が醸成されれば、民間事業者の参入も一層進んでくるでしょう。

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