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不動産トレンド 賃借人の安全・安心のためにすべきこと

029★☆《賃借人の安全・安心のためにすべきこと》★☆

RETIOメルマガ第79号 より

 

 

 

平成23年3月11日の東日本大震災以降、我が国全体で地震等自然災害の発生が懸念されており、防災・減災対応についての動きが、不動産取引の分野においても活発化しているようです。

まず、最近の裁判例を二つ紹介します。

本年3月に東京地方裁判所で出た判決ですが、昭和46年建築の11階建て大規模賃貸マンションを所有する賃貸住宅事業者が、耐震診断を実施したところ、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性が高いとの結果が出て、その後の検討を経て耐震改修が経済合理性に反するとの結論に至り、改修工事を断念して除却する方針となり、賃借人らに対し、建物の明渡しを求めた事案において、裁判所はこの賃貸借契約更新拒絶には正当事由があり、賃貸住宅事業者は、賃借人らに対し、建物の明渡しを求めることができると判示しました。もちろん、居住者に対して、移転先のあっせんを含め退去に伴う経済的負担等に十分配慮した代償措置が提案されていることが考慮されています。

この他、住宅関係ではありませんが、昨年11月に東京地方裁判所で出た判決では、昭和33年頃に建築された鉄筋コンクリートブロック造の建物について、震度5強以上、かつ周期の短い地震動を受けた場合に中破以上の被害を受ける可能性があることから建て替えることが望ましく、相応の立退料を支払うことを条件に、賃貸事業者から賃借事業者へ申し入れた賃貸借契約解約の正当事由が認められました。

このように、耐震性に問題のある建物については耐震改修を進めることが必要ですが、それがどうしても難しい場合、除却等を行うことが裁判上認容される方向のようです。我が国社会における地震等自然災害に対する懸念の広がりを踏まえた考え方なのでしょう。
これまで、住まいとして、また事業所として、大事に長期間使用されてきた建物を除却するのは大変辛い決断だと思われますが、賃借人の安全・安心を確保するためにはやむを得ないということでしょう。

ここで、昨年11月に当機構において実施した賃貸住宅管理事業者へのアンケート調査結果を紹介します。

防災・減災対策の観点から、賃貸人から賃貸住宅管理事業者にあった相談内容としては、耐震診断・点検の実施を約3割、耐震改修工事・補強の実施を約1割5分、老朽化して危険と認められる物件の建て替えや改築を約2割の管理事業者が挙げています。一方、管理事業者が賃貸人に提案している対策の内容としては、耐震診断・点検の実施を約4割、耐震改修工事・補強の実施を約2割、老朽化して危険と認められる物件の建て替えや改築を約3割の管理事業者が挙げています。これらの結果は、首都直下地震や南海トラフ巨大地震が懸念されている地域(1都9件)では、全国平均より概ね高い割合でした。

また、防災・減災対策で必要な工事のための契約解除の賃借人への依頼については、「これまで依頼したことはないが今後あり得る」という管理事業者が約4割であり、首都直下地震や南海トラフ巨大地震が懸念されている地域(1都9件)では約5割という結果でした。

そして、地震、津波、洪水等災害ハザードマップに係る地域情報について、約3割の管理事業者が賃借人への情報提供に取り組んでおり、こうしたソフト面の取組みも、今後ますます浸透していくことでしょう。

こうした賃貸人や賃貸住宅管理事業者における取組みは、東日本大震災以前では考えられないくらい積極的なものとなってきていると推測されます。

賃貸人や賃貸住宅管理事業者にとって、賃借人の安全・安心を確保することは極めて重要な責務と考えられます。今後とも、建物の耐震改修等のハード面の取組みと地域の防災情報の提供等のソフト面の取組みの双方から、着実に、そして粘り強く推進していくことが強く求められています。

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不動産トレンド 不動産分野の防災・減災対策について

083財団法人不動産適正取引推進機構
RETIOメルマガ 第75号 より

 

 

 

平成23年3月11日の東日本大震災以降、首都直下地震や東海地方から九州地方に及ぶ南海トラフの巨大地震など我が国の大変広い範囲で、地震等大規模災害の発生が懸念されています。
したがって、国・地方公共団体においては、不動産分野を含め様々な防災・減災対策が継続的に実施されているところです。

最近でも、本年1月11日に「緊急経済対策」が閣議決定され、15日には、その予算面の裏付けとなる平成24年度補正予算案が閣議決定されましたが、その中で、防災・暮らしの安全に資する交付金を一括化して地方公共団体の対策を支援する「防災・安全交付金」が創設されました。
不動産分野では、住宅・建築物の耐震化等が含まれています。具体的には、平成25年度末までの時限措置として、住宅の耐震診断に一律30万円の助成、これまでの住宅の耐震改修助成に30万円の上乗せをする制度が新設されました。併せて、緊急輸送道路沿道マンション等の耐震改修に係る補助率を3分の2とする対象区域を拡大する措置もとられます。また、耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成(改修・建替え・開発事業)を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくりを進めるための官民ファンドが創設されます。さらに、29日に閣議決定された平成25年度予算案において、「防災・安全交付金」などが更に充実されることとなりました。

一方、不動産業者の取組みについては、財団法人不動産適正取引推進機構が昨年11月から12月にかけて実施した不動産業者へのアンケート調査結果の一部を速報でご紹介します。その中では、例えば、
○ 地震、津波、洪水等のハザードマップについて市町村に確認して、買主に説明している売主・不動産業者や不動産仲介業者の割合は5割~6割、借主に説明している賃貸管理業者等の割合は2割~3割、
○ 貸主に対して、必要な耐震診断や点検、老朽化して危険と認められる物件の建替え・改築などを提案している賃貸住宅管理業者の割合は3割強
などとなっています。こうした現況をどのように評価するかは難しいところですが、おそらく大震災以降、不動産業者の皆様において、顧客のために防災・減災に努める機運が着実に広がってきているものと考えられます。

不動産業者は、デベロッパーの立場、売主の立場、売買や賃貸における仲介者の立場、賃貸住宅やビルのオーナーや管理業者の立場のそれぞれにおいて、安全・安心な地域づくりに向けて果たす役割には極めて重いものがあり、そして、地域住民からの期待は大きく、また、幅広いと思われますので、一層の粘り強い取組みが求められているといえるでしょう。

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不動産トレンド 宅地建物取引業法施行令の一部改正について

「津波防災地域づくりに関する法律の一部の施行に伴う関係政令の整備に関する政令」にて措置された宅地建物取引業法施行令の一部改正について

 

国土交通省は、津波防災地域づくりに関する法律の一部の施行に伴う関係政令の整備に関する政令(平成24年政令第158号)を、6月1日に公布し、6月13日から施行されています。
(宅建業法施行令第2条の5及び第3条関係)

 

http://www.mlit.go.jp/common/000213128.pdf

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2012年6月19日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド 求められる不動産業者による防災への自発的な貢献

RETIOメルマガ第64号 より

 

東日本大震災の発災から1年以上が経過しましたが、それ以降の台風、豪雪、竜巻等を振り返ってみてもわかるとおり、我が国は、地震、火山活動が活発な環太平洋変動帯に位置している上、地理的、気象的諸条件から風水害等の災害が発生しやすい国土となっています。
そうした中で、防災に関して企業の果たす役割は、地域貢献・地域との共生の観点、サプライチェーンの確保など事業継続の観点等から多岐にわたって大変重要です。


  特に、不動産業者への期待は極めて大きいものがあります。


  一般社団法人不動産協会さんが「都市の防災機能を高めるために不動産業の果たすべき役割研究会」を設け、防災に優れたまちづくりに向けて積極的な検討を重ねてこられて、不動産業としてさらに推進すべき取組みについての報告書を本年4月に取りまとめられましたが、より地域に密着した身近なことにおいても、建物・土地の売買業や代理・仲介業、住宅や事務所の賃貸業、賃貸住宅やオフィスビルの管理業などそれぞれの立場で、いろいろな防災への貢献ができるものと考えられます。


例えば、賃貸アパート・ビルの耐震診断や耐震改修、住居が全半壊した被災者への賃貸住宅の供給、災害時の非常用電源等ライフラインの確保、エレベーターの安全管理と災害 時の運用継続の確保、災害に備え建物の入居者等みんなで一丸となって行う防災訓練、地域における防災に関する様々な情報(広域避難場所、各種ハザードマップなど)の積極的提供など地域事情に詳しい不動産業者だからこそできる幅広い取組みが期待されているのではないでしょうか。


もちろん、宅地建物取引業法をはじめ建築基準法、消防法等の法令を遵守するのは当然の責務ですが、それ以外の分野での「不動産業者による防災への自発的な貢献」が、災害に強いまちづくりを実現し地域防災力を向上させることとなるでしょう。

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2012年5月15日 | コメント/トラックバック(0) |

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