建物状況調査(インスペクション)のあっせん等を内容とする改正宅地建物取引業法の施行が、平成30年4月1日からスタートしました。

今回の改正は、既存住宅市場の活性化に向けて、取引時に、住宅の傷み具合など状態を調べる建物状況調査(インスペクション)を通じた情報提供の充実を促進するもので、宅建業者に対して、(1)媒介契約の締結時に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること、(2)買主などに対して、建物状況調査の結果の概要などを重要事項として説明すること、(3)売買などの契約の成立時に、建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面を交付することの三点を義務づける内容となっています。


1.建物状況調査について

この「建物状況調査」とは、既存住宅の基礎、外壁等の部位毎に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するものです。建物状況調査は国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が実施できることになっています。国土交通省ホームページで建物状況調査を実施する者についての情報サイトを設けています。

既存住宅を売買する場合に、必ず建物状況調査を実施しなければならないものではありません。また、購入希望の既存住宅について建物状況調査を実施する場合には、あらかじめ売主の承諾を得る必要がありますので、建物状況調査を実施したい場合には宅地建物取引業者にその旨をお伝え下さい。

なお、インスペクションの結果内容については、時間の経過とともに建物の現況と調査結果との間に乖離が生じることが考えられますので、重要事項説明の対象となる建物状況調査は、調査を実施してから1年以内のものが有効とされておりますので、要注意です。

また、今回施行される「建物状況調査の対象」となるのは既存の住宅です。法令上は、全ての既存建築物が対象と読めますが、戸建て住宅、共同住宅(マンションやアパート等)、賃貸住宅が対象となります。なお、店舗や事務所は建物状況調査の対象ではありません。マンションにおいて建物状況調査を実施する場合、共用部分も調査の対象となるため、あらかじめ管理組合の了承を得る必要があります。

建物状況調査は原則として目視・非破壊検査により行われるものであり、例えば、建物の構造耐力上主要な部位である基礎の調査について、敷地内の地中の調査は含まれていません。マンション(鉄筋コンクリート造)の場合は、コンクリートの強度や鉄筋の本数・間隔の調査を行います。戸建て住宅(木造)の場合、床下の蟻害、腐朽等の調査を行います。建物状況調査に要する費用については、依頼者(所有者(売主)または購入希望者等)が負担することになりますが、具体的な負担金額は各調査実施者が定めます。詳しくは調査実施者にお問い合わせください。

2.建物状況調査の実施主体のあっせんについて

今回、宅建業者に求められる「建物状況調査を実施する者のあっせん」とは、売主又は購入希望者などと建物状況調査を実施する者との間で建物状況調査の実施に向けた具体的なやりとり(例えば、建物状況調査を実施する者が作成した建物状況調査費用の見積もりを媒介依頼者に伝達すること等)が行われるように手配することを言います。建物状況調査を実施する者に関する情報を単に提供することは「あっせん」ではありませんので、要注意です。宅建業者は媒介契約書に「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載する必要があるため、本日からは、売主又は購入希望者などに対して、建物状況調査の制度概要等について紹介することが求められます。その上で、売主又は購入希望者等の希望があり、あっせんが可能な場合には、媒介契約書にあっせんの実施を明記するとともに、具体的な手配を行うこととなります。

また、建物状況調査の結果に関する客観性を確保する観点から、売主及び購入希望者の同意がある場合を除き、自らが媒介を行う既存住宅については、宅建業者が建物状況調査の実施主体となるのは適当ではないとされておりますので、要注意です。ただし、取引に直接の利害関係を有しない関連会社(グループ会社)を、建物状況調査を実施する者としてあっせんすることは差し支えなく、この場合、売主及び購入希望者の同意は不要です。なお、宅地建物取引業者が、既に自ら建物状況調査を実施した住宅の媒介を行う場合には、建物状況調査の結果に関する客観性を担保する観点から、新たな購入希望者に対して、当該調査が宅地建物取引業者自ら実施したものであることを、重要事項説明の際に説明することが必要となります。

原則として、宅建業者自身があっせんした調査実施者が行った建物状況調査の結果については責任を負うことはありませんが、既存住宅状況調査技術者の資格を取り消されていることを知りながらその者をあっせんし、その者による調査結果によって売主又は買主に損害が及んだ場合などには、宅地建物取引業法の監督処分の対象となる可能性がありますのでご注意下さい。

また、建物状況調査を実施する者のあっせんは、宅建業者が媒介業務の一環として行うものですので、依頼者は媒介報酬と別にあっせん料を支払う必要はないことになっていますので、実務上気を付けていただく必要があります。

3.建物状況調査結果概要の重要事項説明について

「建物状況調査の結果の概要」は、重要事項として宅地建物取引士から購入希望者等に対して説明されます。買主がリフォームやメンテナンス等をする際に「報告書」が参考となるため、建物状況調査の依頼者が売主の場合には、これらの書類を買主に渡すことが望ましいです。建物状況調査の依頼者が購入希望者等の場合には、売主に「建物状況調査の結果の概要」及び「報告書」を渡すかは、あらかじめ売主と購入希望者等の間でご相談ください。

調査実施者に対して結果概要に関する書類の再発行を依頼する場合は、売主等が準備して、宅建業者に渡すことが一般的です。再発行が困難な場合など、やむを得ず調査結果が確認できないときは、宅建業者は重要事項説明時において調査結果が不明である旨を説明する必要があり、あいまいな認識に基づいて説明することは適切ではありません。

なお、宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査(建物状況調査の実施後1年を経過したものも含む。)については、ただちには重要事項説明の対象にはなりませんが、宅地建物取引業法上の建物状況調査以外の調査であっても、調査において瑕疵が発見される等、取引の相手方等の判断に重大な影響を及ぼす調査結果であるにもかかわらず故意に説明をしなかった場合などには、同法第47条違反に問われる可能性がありますので、要注意です。

4.「書類の保存の状況」に関する重要事項説明について(改正法第35条第1項第6号の2ロ関連)

4月1日より、住宅ローンの借入、既存住宅売買瑕疵保険の付保、居住開始後のリフォームやメンテナンスの実施等のために必要となる書類として、(1)「建築基準法令に適合していることを証明する書類」、(2)「新耐震基準への適合性を確認できる書類」、(3)「新築時及び増改築時に作成された設計図書類」、(4)「新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類」に該当する書類が重要事項説明の対象となります。

確認済証又は検査済証が保存されていない場合であっても、当該住宅が建築確認又は完了検査を受けたことを証明できるものとして、台帳記載事項証明書が交付され、保存されている場合には、その旨を重要事項説明書に記載し、説明することが適切です。

また、今後は、該当する書類の保存の有無(具体的な中身ではない)について説明することになります。売主以外の者(例えば「マンション管理組合」)が書類を保有している場合は、重要事項説明書の備考欄にその旨を記載の上、説明を行うこととなります。

住宅履歴情報のうち、建築確認に関する書類(確認の申請書、確認済証、検査済証等)や定期調査報告書等は、重要事項説明の対象となりますが、売主に書類の保存の有無を照会し、住宅履歴情報サービス機関が保存・管理している場合には、必要に応じて住宅履歴情報サービス機関に問い合わせ、書類の保存の有無を調査していただくことになります。この際に、重要事項説明書の備考欄に、住宅履歴情報サービス機関が書類を保存している旨(機関名称や共通ID など)を記載し、説明を行うこととなります。

なお、貸借では、借主による住宅ローンの借入やリフォーム等の実施は一般に想定されないことから、設計図書等の保存の状況は重要事項の説明の対象ではありません。ただし、貸借の場合であっても、リフォームが可能な場合等においては、借主の取引目的を考慮の上、設計図書等の保存の状況を説明することが望ましいといえます。

5.37条書面への「当事者の双方が確認した事項」の記載について

売主・買主の当事者の双方が建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の状況について確認することは、取引後のトラブル防止の観点から重要です。このため、宅建業者は、原則として、既存住宅について建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果の概要が重要事項として説明された上で、契約締結に至った場合、当事者間において確認が行われるよう促すことが求められます。

なお、当事者の双方が一緒に確認する必要はありません。当事者の双方が建物状況調査など専門的な第三者による調査の結果を違う日時にそれぞれ確認した場合でも、当事者の双方が「確認した」と認めた場合は「当事者の双方が確認した事項」となります。

建物状況調査報告書と告知書の両方がある場合、どちらが有効・優先となるのかが問題となります。この場合、原則として、建物状況調査の結果の概要が「当事者の双方が確認した事項」となります。ただし、建物状況調査を行った時点と告知書を作成した時点が違う場合などにおいて、告知書に記載されている内容に関し客観的に確認し、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映して契約締結に至った場合は、その内容も「当事者の双方が確認した事項」として37条書面に記載することは差し支えありません。例えば、雨漏りなどの劣化事象や不具合について、建物状況調査の結果の概要と告知書において記載内容が異なる場合には、契約締結に当たりこれらの情報をどのように扱うか当事者間で確認、合意を行った上で37条書面に記載することが、トラブル防止の観点から望ましいです。

6.既存住宅売買瑕疵保険について

既存住宅売買瑕疵保険とは、既存住宅を売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、修補費用等が支払われるものです。詳細については、国土交通省の「住まいのあんしん総合支援サイト」をご確認ください。

4月1日から施行された既存住宅を対象とする建物状況調査のあっせん、その結果概要の重要事項説明等は、既存住宅流通市場活性化、空き家対策やストック活用型社会を構築する上で、大変重要なものとなります。宅建業者の皆様の役割・負担が増える側面もありますが、同時に社会からの期待も大きいと言えるかと思います。


平昌冬季オリンピックも終了し、日本勢は過去最高のメダルを獲得し、大変盛り上がり、また平和とスポーツの素晴らしさを実感することができました。

さて、そのような最中で、国内不動産市場では、シェアハウス投資を巡るトラブルが問題になっております。具体的には、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」などの運営会社スマートデイズが手がけるシェアハウス投資で、オーナーとなった会社員らに約束通りの賃料が払われなくなり、破産者が続出しかねない事態が発生しています。賃料収入を頼りに、建設費のために借りたお金を返す計画だったはずが一転して、借金地獄に苦しむオーナーから弁護士に相談が相次いでおります。こうした事態を受けて、日本弁護士連合会は2月19日付で、「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」を国土交通大臣と金融担当大臣に提出しました。
今回は、こうしたシェアハウス投資・サブリースに関するトラブルの内容と諸課題についてです。


今回のトラブルの経緯は、スマートデイズが2015年ごろから、「高利回り」を掲げ、主に会社員の顧客を獲得・拡大して、一括借り上げをする「サブリース」形式で、家賃保証をすることで決まった額の賃料を長期間にわたって払い込むとうたい、営業活動に熱を入れてきたことが背景にあります。このビジネスモデルでは、例えば銀行から1億円借金をして、毎月の返済費が50万円だったとしても、毎月55万円の賃料収入が得られれば、毎月5万円の利益になるわけで、この返済費を上回る「家賃保証」が長く続くことが、シェアハウス投資の魅力だとされていました。
トイレや浴室が共用のシェアハウスでは、1人あたり居住スペースは7平方メートルほどと広くありませんが、初期費用が低く抑えられ、地方から上京してくる女性が多く入居すると見込んで、入居した女性を、人材派遣会社に紹介するビジネスにも期待をかけていました。しかし、入居率は伸び悩み、人材紹介ビジネスも期待通りにいかなかったもようで、2017年秋から一方的にオーナーに支払う賃料を減額し、2018年1月には支払いがゼロになってしまったことが問題の発端です。約700人いるとされるオーナーの大多数が、スルガ銀行から多額の融資を受け、その借金でシェアハウスなどを建てて投資を始めたとされています。賃料収入がなければ、借金返済が難しくなり、自己破産しかねない状況が相次いでいるというのです。

例えば、スルガ銀行から1億円以上の融資(金利3.5%)を受け、業者に注文して東京23区内にシェアハウスを建てたケースでは、毎月約70万円の賃料収入が、建物完成2か月後から30年間にわたり保証されるという契約内容でした。このケースでは、トラブルに巻き込まれた男性が融資契約を結ぶ際、スルガ銀行の担当者から「このスキームに自信を持っています。」という説明を受けていたそうで、スルガ銀行が今回のスキームにお墨付きを与え
ていることに安心感を抱いたと言います。結局、「賃料保証」という約束は数か月で破られ、巨額の負債だけが残ったことになり、2018年1月に、契約を合意解除し、スマートデイズに対して損害賠償請求など一切の請求を行わないことを約束させる「合意解除契約書」が送られてきたそうです。男性は合意解除に応じるつもりはないそうで、詐欺的なスキームに騙されたと嘆いています。

今回のトラブルにおいては、「投資家が損をすることが明らかなスキームで、建物や土地の価格もおかしい」、「建築単価も土地も3割ほど割高な価格設定になっている」、「建築会社からスマートデイズへのキックバックが組み込まれているのは明らかだ」等の専門家からの指摘があがっています。

スマートデイズ側は、1月31日に、自社HPにおいて「この度、当社が運営するシェアハウス等のサブリース事業において、オーナー様に対するサブリース賃料の支払いが困難になる状況に陥りました」としてお詫びの意を表明し、2月16日には弁護士と公認会計士による外部調査委員会を設置したと発表しましたが、問題解決には時間がかかりそうです。

このほか、ゴールデンゲインという会社のシェアハウス投資でも被害相談が寄せられています。ある会社員男性のトラブルのケースでは、約9千万円をスルガ銀行に借りて投資を始めた後に、ゴールデンゲインより「当初想定が甘く、約束どおりの賃料が払えなくなった」などと通告があり、賃料収入は大きく減って毎月約15万円を払わなくてはいけない「逆ざや」状況に陥ったと言います。こうした不動産投資トラブルに陥っている消費者が増えているようで、今後、被害者らは、不法行為に基づく損害賠償請求などの民事訴訟を起こす予定とのことです。

「かぼちゃの馬車」などのシェアハウス投資で約束通りの賃料が支払われず、オーナーとなった会社員らが多額の借金に苦しんでいる問題が増加していることを踏まえて、日本弁護士連合会は2月19日付で、「サブリースを前提とするアパート等の建設勧誘の際の規制強化を求める意見書」を国土交通大臣と金融担当大臣に提出しました。日弁連はこの意見書の中で、「サブリース契約は一括借上により当面の賃料が確保されることから、表面的には、空室・賃料低下のリスク等が見えにくい」などと問題点を挙げ、サブリース契約も借地借家法が適用される賃貸借契約であり、賃料減額請求が主張される可能性があるなど、土地所有者などが貸家ビジネスの経営リスクを負担させられるおそれがあるとしています。その上で、サブリース業者と同一または関連会社である建設業者が、「空室や家賃滞納にかかわらず家賃保証します」などと勧誘する手法について問題視しています。
実際に、金融機関から多額の融資を受けて建設しても、30年または35年などの長期間の家賃保証があるおかげで実質的な負担がなく、「バラ色の計画」が実現するものと誤認させて契約に至っている実態があると指摘しています。日弁連は国交省に対し、「家賃の変動リスクや期間の限定、中途解約のリスクなどに照らして将来の家賃収入が保証されているものではないこと」などを、建設工事請負契約を結ぶ前に説明することを法令上の義務とするべきだと主張しています。

また、日弁連は、金融庁の規制や銀行など金融機関の対応についても問題視しています。金融庁が金融機関に対し、「アパート等のローン融資に際して、将来的な賃貸物件の需要見込み、金利上昇や空室・賃料低下リスク等を説明する義務があることを明示すべきである」と指摘しています。

サブリースビジネスは、不動産業者が建物などを一括して借り上げ、他の人に貸すこと(転貸)で収益をあげる事業のことですが、この数年、地方都市でもこのスキームが広がりました。多くの会社員、あるいはご高齢の方々が、銀行から多額の融資を受けてアパートやシェアハウスを建設し、「家賃収入の長期保証」を信じて投資を行うことが拡大してきました。しかし、実際は、入居率は振るわず、約束は一方的に破られ、家賃収入がゼロになることがあるわけです。自己破産が続出しかねない事態に陥っている方が多くいらっしゃることを踏まえて、今後トラブルが増えないような慎重な対応が、不動産事者、消費者双方に求められると思います。


国民生活センターが1月25日に、売れる見込みのない土地を買わされた「原野商法」の被害者が再びトラブルに巻き込まれる二次被害が急増していると発表しました。被害者の土地を高値で買い取ると持ち掛けて、巧妙に別の土地を購入させる手口が目立っており、契約者は平均75.1歳で高齢者が多いと言われています。

昨年4~12月に全国の消費生活センターに寄せられた原野商法の二次被害に関する相談数は1196件で、過去最高だった2014年度を上回ったそうです。支払った金額は1件当たり平均467万円にもなるとの報告でした。

目立つケースは、手続き費用などの名目で金を請求し、実際は土地の売却と同時に新たな土地を購入する契約をさせる「下取り型」です。費用を工面するため自宅を売却させられたケースもあります。今回は、原野商法の二次被害トラブルについて情報提供致します。


そもそも、「原野商法」とは、将来の値上がりの見込みがほとんどないような原野や山林などの土地を、値上がりするかのように偽って販売する手口のことで、1970 年代から 1980年代にかけて社会問題になっていました。国民生活センターでは、過去にも注意喚起を度々行ってきています。

販売購入形態としては、訪問販売と電話勧誘販売がほとんどです。2017 年度は訪問販売の件数が731件(71.6%)、電話勧誘販売の件数が226件( 22.1%)となっていますが、トラブルの内容を分析すると、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけとする「売却勧誘」型の事例が大変目立っていると言われています。この「売却勧誘」型をさらに分析すると、契約内容の詳細を説明せず「手続き費用」「税金対策」などといった名目でお金を請求するが、実際は原野等の売却と同時に新たな原野等の土地の購入の契約をさせている(結果として差額分を支払わせる)という「下取り」型(「売却勧誘-下取り」型)と、売却のために必要だとして原野等の調査や整地などの費用を請求する「サービス提供」型(「売却勧誘-サービス提供」型)に大きく分けられます。最近では、「売却勧誘-サービス提供」型に代わって、「売却勧誘-下取り」型の相談が目立っています。そのほか、数十年前に購入した原野等の土地の管理費を突然請求するという「管理費請求」型も多く見られるそうです。

相談事例から考えられる問題点としましては、以下の通りです。
1.不当な問題勧誘が行われている
(1)契約の重要な部分について、ウソの説明をしている。
具体的には、口頭で説明される売却額と契約書に記載されている売却額が異なっているケースがみられます。また、購入費用は後で返す、消費者が購入した土地は後で業者が買い戻すと説明する事例もみられますが、実際に返金や買い戻しが実行されたケースは確認できておらず、非常に悪質な事案が目立ちます。
(2)原野等を売却する際、土地の購入契約もセットだと消費者に気付かせていない。
原野等の土地の売却契約をする際、業者は「手続き費用」や「税金対策」など、さまざまな名目でお金を支払うように要求しますが、契約書を確認すると、売却契約と同時により高い値段の別の原野等の土地を購入させられたことになっており、様々な名目で支払わされた代金は、実際にはその差額分ということで、この点について、業者は土地の購入契約を消費者に認識させるような説明をしていないケースがほとんどだと言われています。
(3)子供に迷惑をかけたくないという消費者の気持ちに付け込んでくるケースが多い。
1970 年代から1980 年代にかけて現役世代の時に原野等を契約した消費者は現在高齢になっているわけですが、「子供たちに負の財産を残さないために原野等を手放したい」という高齢者の気持ちに付け込んで、悪質な業者は勧誘を行っているものと考えられます。
(4)売却する土地にあたかも価値があるかのようなセールストークを行っている。
「土地を欲しがっている人がいる」などとあたかも売却が確実であるかのような説明や、「オリンピックまでにその土地一帯に複合レジャー施設を造る予定」などと言って、消費者が興味や関心を持っていそうな将来の事柄に絡めて、あたかも売却する土地に価値があるかのように思わせるセールストークが行われているそうです。そのほか、「震災被災者の仮設住宅を作るためあなたの土地が必要」、「福祉関係の施設を造る計画がある」等と社会貢献につながると思わせるセールストークもよく見られるそうです。

2.交付される書面に問題がある
(1)宅地取引と誤認させているケース
業者の中には、「宅地建物取引業」の免許を取得しており、契約書面にも「宅地建物取引業法○○条の規定に基づき~」と記載をしているケースが見られるそうです。しかし、山林や原野などの土地は宅地ではないため、基本的には宅地建物取引業法の適用はありません。
なお、業者が免許を取得していることを信用して契約してしまう事例もみられますが、宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため注意が求められます。
なお、「宅地」とは、「建物の敷地に供せられる土地」のほか、都市計画法上の用途地域内の土地で、 道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供せられているもの以外のものもあります。また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、「宅地」すなわち「建物の敷地に供せられる土地」 とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問わないものとするとされていまして、原野であっても宅地建物取引業法の適用がある場合もあります。宅地建物取引業法の適用がある場合は、特定商取引法の適用はないことになります。

(2)特定商取引法に定める記載内容を満たしていないケース
(ア)法律に定める記載事項が記載されていない
訪問販売や電話勧誘販売での原野等の取引は原則特定商取引法の対象であり、業者には特定商取引法に定める記載事項(クーリング・オフの条件など)が記載された書面の交付が義務付けられています。しかし、記載すべき事項が記載されていないなど、不備のある書面が用いられているケースがよく見受けられます。
(イ)クーリング・オフはできないと誤認させる記載がある
業者が用いる契約書面には「本契約は買主自らの申し出により自宅にてご契約させて頂いているので、クーリング・オフの適用は除外といたします」などと記載がある場合があるそうです。しかし、そもそも自宅ではない場所で契約しているなど、事実と異なる記載が行われているケースがみられ、このような記載は、クーリング・オフはできないと消費者が誤認するおそれがあり非常に問題だと言えます。消費者自らが主体的に自宅での契約を望むケースはなく、業者から訪問したい旨の申し出があり、これを承諾したケースがほとんどかと思いますので、この場合、「請求」にはあたらずクーリング・オフの適用除外となることはありません。

(3)請求の根拠が不明
根拠がはっきりしないにもかかわらず、数十年前に契約した土地の管理費等の支払い義務があるとして請求書が送付されるケースがみられますが、このケースにおいては、業者が支払督促を行う場合もあり、注意が必要です。

(4)深刻な相談事例が寄せられている
契約時に支払う金額が高額化しているだけでなく、お金がない高齢者に対して自宅を売却させてまでお金を支払わせるなど高齢者の財産を根こそぎ奪う深刻なケースまで発生しています。

(5)消費者がクーリング・オフの通知をしても対応されず、業者と連絡不能になる
ほとんどのケースで最終的には連絡がつかなくなるそうで、取引業者の事業実態が不明であり、詐欺のおそれも十分に考えられます。

以上のことから、消費者への注意喚起が今後さらに必要です。対策としては、以下の通りです。
(1)「土地を買い取る」「お金は後で返す」などといわれても、きっぱり断る。
原野商法で購入した土地について、「土地を買い取る」などといった勧誘で実際に消費者が利益を得られたケースは皆無です。トラブルに遭うおそれが非常に高いため、電話や自宅への訪問で勧誘を受けてもきっぱりと断ることを業界全体でも注意喚起する必要があります。

(2)宅地建物取引業の免許を持っていても注意する。
宅地建物取引業の免許を持っていても、悪質な勧誘等を行う事業者がいるため、原野等に関する売却話があったときは、慎重に対応することを呼び掛ける必要があります。

(3)根拠がはっきりしない請求にはお金を払わず毅然と対応する。
請求書が送られてきても、言われるがまますぐにお金を支払わないようにすることです。但し、裁判所から特別送達が送られてきた場合には、そのまま放置すると、業者の請求がそのまま認められてしまうおそれがありますので、絶対に放置せず、すぐに消費生活センター等に相談していただきたいと思います。

とにかく、少しでも不審な点を感じたら、すぐにお金を支払うことは絶対にせず、消費生活センター等に相談しましょう。周りの人も高齢者がトラブルにあっていないか気を配り、原野商法の二次被害トラブルを関係者同士の協力で防ぐことかが求められます。周囲の高齢者の生活に不自然な点があれば消費生活センター等へ相談するよう勧めましょう。


2017年12月22日に、2018年度の政府予算案が閣議決定されました。今回は、その予算案における不動産(土地・住宅関連)施策の主な事業・予算についてご報告致します。


平成30年度の国土交通省土地・建設産業局関係予算においては、国民生活・経済の基礎的な制度インフラである地籍整備、地価公示等の着実な推進を図ること、空き家・空き地等の流通・活用促進、民泊管理業の健全な発展に係る環境整備、不動産証券化手法を活用した地域振興のためのネットワークの形成促進、環境性、快適性等に優れた不動産への投資促進に向けた環境整備のほか、不動産業の国際化の推進に重点的に取り組むことが柱とされております。

例えば、不動産取引価格情報の提供(226百万円)です。不動産市場の透明性向上・取引の活性化を図るため、不動産の取引当事者へのアンケート調査を実施し、その調査結果をもとに、不動産の実際の取引価格に関する情報について、四半期毎に、国土交通省ホームページにおいて提供を行うこととしています。

また、不動産価格の動向指標の提供(50百万円)について、不動産価格の動向を把握し、金融・マクロ経済政策へ活用するとともに、不動産市場の透明性向上・取引の活性化を図るため、不動産価格指数(住宅・商業用不動産)の提供を行うとしています。IMF より発表が予定されている不動産価格指数の国際指針を踏まえ、成約賃料や空室率等、不動産市場の動向の多角的な分析に資する指標の開発に向けた検討を行うとしています。

不動産市場の環境整備については、不動産ストックの利活用・流通活性化の推進が政策課題になっており、空き家・空き地等の流通・活用の促進に95百万円の予算が決まっています。具体的には、本格的な人口減少社会を迎え、有効活用されずに放置される空き家・空き地は増加傾向にあり、その対策は喫緊の政策課題となっているわけですが、このような遊休不動産について、空き家・空き地バンク等を活用したマッチング支援等、地域連携等による新たな需要の創出や流通促進等を支援することが決まりました。また、空き地等を地域資源として活用しているような先進的な取組への支援やそのノウハウの横展開を行うとともに、所有者不明土地の公共的目的のための利用の円滑化を促すこととされています。これらにより、空き家・空き地の有効活用を促進し、社会全体の生産性向上等を推進することを目標として示されました。その具体的な事業ですが、地方公共団体等と連携して空き家等の流通促進を図る不動産業団体等によるモデル的な取組を支援し、地域のNPO法人等による空き地の活用(所有者不明土地問題に係る事案を含む)に向けた先進的な取組への支援、ノウハウの収集・分析、横展開等の実施を行い、所有者不明土地の公共的利用を可能とする新たな仕組みの実施に向けた周知等も行うことが公表されています。

民泊管理業の健全な発展に係る環境整備(15百万円)も喫緊の課題です。「観光立国推進基本計画」に掲げられた2020 年訪日外国人旅行者数4000 万人等の目標達成に向け、我が国の不動産ストックを宿泊施設などに利活用することが重要であり、今般制度化された民泊サービスについて健全な普及を図るため、住宅宿泊管理業者(民泊管理業者)の生産性向上・人材育成を図っていくことが重要になっています。このため、民泊管理業者の確保に向けた環境整備として、多様な事業形態に応じた標準契約書や実務マニュアルの普及・啓発を図り、安全・安心かつ快適な民泊サービスの提供を促進することとされています。具体的には、民泊管理の多様な事業形態に応じた標準契約書や実務マニュアルの普及・啓発を図るための各地域における説明・講習会の実施等が予定されています。

不動産証券化手法を活用した地域振興のためのネットワークの形成促進については、新規に58 百万円が措置されています。地域の不動産業者によるクラウドファンディング等を活用した空き家・空き店舗等の遊休不動産の再生を促進するため、小規模不動産特定共同事業に係る特例の創設等を内容とする不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が成立し、平成29 年12 月1 日より施行されました。そこで、同制度を通じたより効的・効果的な地方創生を図るため、地域の不動産業者等と不動産オーナーやまちづくり会社、公的不動産の活用に取り組む地方公共団体、地域金融機関、IT 企業、地域活性化に取り組む者等との連携を強化し、地域の事業化ニーズを掘り起こして民間資金の円滑な供給を図り、新たな地域民間プロジェクトの立ち上げを加速する場の形成等を促進することされています。具体的には、各分野の専門家によるセミナーの開催等、地域の関係者の連携強化を図る場の形成促進、各地域の取組みやノウハウの共有、事例集の作成等を通じて、全国へ情報発信・横展開するための仕組みの構築、小規模不動産特定共同事業に係る投資家保護のためのルールの策定や優良事業者育成のための方策等を検討する場の形成促進が行われることになっています。

環境性、快適性等に優れた不動産への投資促進に向けた環境整備にも新規で15百万円が措置されています。近年、環境性、快適性及び健康性の向上や、働き方改革等への社会的要請が高まっており、不動産分野でもこれらの要請に対応するための環境整備を行うことが、国内外の投資家から求められていることから、我が国の不動産投資市場の成長を促進し、不動産の環境性等の品質を適切に不動産価格へ反映する仕組みを構築するとしています。

不動産企業のための海外ビジネス環境の整備には27百万円が措置されています。『未来投資戦略2017』や『インフラシステム輸出戦略』に基づき、「質の高いインフラ投資」を進め、「2020 年に30 兆円のインフラシステム受注を目指す」との政府目標を実現するためには、相手国政府との関係構築等により、建設・不動産企業の海外進出に向けた基盤強化を図ることが必要であることから、二国間建設会議等の開催による二国間の枠組の構築・関係強化や、新興国における我が国企業のビジネス環境改善につながる関連制度の整備・普及支援により、政府間でしかなし得ないビジネス環境の整備を推進するとしています。

住宅政策関連では、1)既存住宅の質の向上と流通促進による住宅市場の活性化、2)少子高齢化・人口減少に対応した住まい・まちづくり、3)災害等に強い安全な暮らしの実現、4)良質な住宅・建築物の整備等の分野を重点的に取り組むこととしています。

まず、既存住宅の質の向上と流通促進による住宅市場の活性化についてですが、既存住宅流通・リフォーム市場の活性化に、長期優良住宅化リフォーム推進事業 国費:42 億円、住宅瑕疵等に係る情報インフラ整備事業 国費:1.2 億円、住宅ストック維持・向上促進事業 国費:9.75 億円が措置されています。住宅の維持管理やリフォームの適切な実施により、高齢者等が所有する住宅の価値が低下せず、良質で魅力的な既存住宅として市場で評価され、資産として流通する、新たな住宅循環システムの構築を支援することとされているほか、既存住宅の流通・リフォーム市場の活性化により、若年・子育て世帯等が少ない負担で住宅を取得できる環境を整備すること、急増する空き家について、除却・活用や相談体制の整備等に向けた取組を促進するとともに、高齢化等が見込まれる住宅団地における持続可能な居住環境の形成を支援することが決められています。

具体的には、既存住宅ストックの長寿命化等に資するリフォームの取組を支援するとともに、住宅瑕疵等に係る情報インフラの整備により、適切な維持管理やインスペクション等を促進し、既存住宅ストックの品質向上等を図る取組に対する支援を行い、長寿命化等の取組を行った住宅が市場において適切に評価される流通・金融等も含めた一体的な仕組みの開発等に対して支援を行うことにより、良質な住宅ストックの形成と既存住宅流通・リフォーム市場の活性化を図ることに重点的に取り組むとされています。

空き家対策の強力な推進については、空き家対策総合支援事業 国費:27 億円、空き家対策の担い手強化・連携モデル事業 国費:3 億円、社会資本整備総合交付金等の内数(空き家再生等推進事業)により、少子高齢化の進展等により急増する空き家について、壊すべきものは除却し、利用可能なものは活用するとともに、事前に発生を抑制するための取組も併せて進めていくことにしています。「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村において「空家等対策計画」の策定が進んでいることを踏まえ、同計画に基づいて実施される除却や利活用等を支援し、総合的な空き家対策の一層の推進を図るほか、空き家に関する多様な相談に対応できる人材の育成や、法務・不動産・建築等の専門家等との連携体制によるプラットフォームの構築を図るとともに、空き家の発生抑制など多様な課題の解決に向けたモデル的な取組に対する支援を行うとしています。

また、住宅団地における持続可能な居住環境の形成も喫緊の政策課題で、良好な居住環境を有するものの急激な高齢化や空き家の発生等が見込まれる住宅団地について、将来にわたり持続可能なまちを形成するため、住宅市街地総合整備事業に、地域のまちづくり活動、既存ストックを活用した高齢者・子育て世帯の生活支援施設等の整備、若年世帯の住替えを促進するリフォーム等を総合的に支援する住宅団地ストック活用型を新たに創設することとしています。

少子高齢化・人口減少に対応した住まい・まちづくりについては、若者や子育て世帯が希望する住宅を選択・確保できる環境や地域ぐるみで子どもを育む環境を整備することにより、若年・子育て世帯が安心して暮らすことができる住生活を実現すること、改正住宅セーフティネット法に基づき、民間賃貸住宅や空き家を活用した住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅の供給を促進し、要配慮者の居住の安定を確保すること、サービス付き高齢者向け住宅等の整備促進などにより、高齢者が自立して暮らすことができる住生活を実現することを目標としています。

このうち、若年・子育て世帯が安心して暮らすことができる住生活の実現については、公的賃貸住宅団地の建替え等を契機に福祉施設等を誘導して地域居住機能を再生する取組への支援とともに、既存の公的賃貸住宅の改修と併せて、子育て支援や高齢者福祉等に係る生活支援施設の導入を図る取組に対する支援を行うとし、また、地方公共団体等の定める計画に位置付けられた住宅団地等について、子育て支援施設等の整備に対する支援を行うこと、さらに、三世代同居など複数世帯の同居に対応した良質な木造住宅の整備やリフォーム、若者が既存住宅を取得して行う長寿命化等に資するリフォームに対する支援を行うほか、加えて、子育て支援に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、近居等に伴う住宅取得に対して、地方公共団体による財政的支援と併せて、住宅金融支援機構のフラット35 の金利引下げを行うことが決められました。

住宅セーフティネット機能の強化については、子育て世帯や高齢者世帯などの住宅確保要配慮者の居住の安定を確保するため、改正住宅セーフティネット法に基づく住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅について、改修や入居者負担の軽減への支援を行うとともに、居住支援協議会等による居住支援活動等に対する支援を行うこと、民間のノウハウを活用し効率的に事業を行うため、公的賃貸住宅団地の建替え等においてPPP/PFI の活用を推進するとともに、小規模な地方公共団体による取組に対する支援を行うとしています。

また、高齢者が自立して暮らすことができる住生活の実現のために、自立した生活から医療や介護のサポートが必要となる生活まで、地域における高齢者の多様な居住ニーズに適切に対応できるよう、サービス付き高齢者向け住宅等の整備に対する支援を行い、その際、既存ストックの活用も促進し、急速な高齢化への対応が喫緊の課題である大都市部において、高齢者、子育て世帯等が安心して住み続けられる環境の整備を図るため、既存のUR団地を活用して、医療・福祉施設の誘致による地域の医療福祉拠点化、既存ストックのバリアフリー改修等、高齢者世帯向け住宅等の供給に対する支援を行うとしています。

災害等に強い安全な暮らしの実現も重要な政策課題です。耐震性を有しない住宅ストックを2025 年までにおおむね解消する目標を達成するため、住宅・建築物の耐震化を地方公共団体と連携してより一層推進するとともに、大規模な火災の発生の恐れがある密集市街地等の改善のための取組の強化を図るとしています。また、南海トラフ巨大地震、首都直下地震といった大災害の発生のおそれが指摘されている中で、国土強靱化の取組を進めるため、帰宅困難者対策、防災拠点となる建築物の地震対策、超高層建築物の長周期地震動対策等を推進するとしています。さらに、東日本大震災からの復興や熊本地震等からの復旧・復興に引き続き取り組むほか、住宅・建築物におけるアスベスト含有調査・除去等を引き続き推進することを重点化しています。

住宅・建築物の耐震改修・建替え等安全性向上への支援については、大規模地震の際に想定される人的・経済的被害を軽減し、事前防災及び減災に資する強靱な国づくりを推進するため、住宅の耐震化に向けて積極的な取組を行っている地方公共団体を対象とした住宅耐震化を総合的に支援する新たなメニューを創設するとともに、耐震化の必要性に係る普及・啓発を行うことにより、住宅の耐震化を強力に推進するとしています。また、耐震改修促進法に基づく耐震診断義務付け対象建築物の耐震改修等に係る重点的・緊急的な支援措置、防災拠点となる建築物の地震対策や超高層建築物等における長周期地震動対策等を引き続き推進することにしています。

密集市街地等における防災性の向上については、地震時等に大規模な火災の発生の恐れがある密集市街地等の改善整備を進め、その安全性の確保を図るため、建替支援に係る対象に隣地との敷地の集約化による建替えを追加するとともに、老朽木造住宅の防火改修について消防活動が困難な区域を支援対象に追加します。また、地方公共団体や民間事業者等が連携し、防災街区の整備に関する事業など防災対策の推進と併せ、多様な世帯の居住促進を図るため、子育て支援施設やサービス付き高齢者向け住宅、福祉施設等の生活支援機能等の整備を進めるなど、密集市街地における総合的な環境整備を行う場合について、重点的に支援を実施することなりました。

災害に強く持続可能なまちづくりへの支援については、南海トラフ巨大地震、首都直下地震等の大規模災害に備え、大量に発生する帰宅困難者や負傷者への対応能力を都市機能として確保するため、これらの者を受け入れるためのスペース、防災備蓄倉庫、非常用発電機等の整備に要する費用について、国と地方公共団体が重点的かつ緊急的に支援を行い、整備の促進を図るとしています。また、防災性能や省エネルギー性能の向上といった緊急的な政策課題に対応した先導的な住宅・建築物の整備を促進するため、民間事業者等が行う住宅・建築物の整備に関する事業に対し、国が直接補助を行い、上記政策課題への対応に資する事業の緊急的な促進を図るとしました。

東日本大震災からの復興加速も引き続き重要な課題です。特に、災害公営住宅の供給促進については、被災3県における住まいの確保の見通しを示した「住まいの復興工程表」の実現に向け、災害公営住宅の整備及び家賃の減額等に対して支援するとしています。そして、自力再建の支援については、東日本大震災により被害を受けた住宅等について、住宅金融支援機構の災害復興住宅融資の金利引下げ措置等により、引き続き住宅の自力再建等を支援するほか、被災者の生活再建を一層推進するため、建築確認・検査の手数料を減免する民間の指定確認検査機関に対する支援を行うとしています。

また、熊本地震等からの復旧・復興においても、災害公営住宅の供給促進と住環境の整備については、被災者の早期の居住の安定確保を図るため、地方公共団体による災害公営住宅の供給等への支援を行うこととしています。また、自力再建の支援、熊本地震による被災者の生活を早期に再建するため、建築確認・検査の手数料を減免する民間の指定確認検査機関に対する支援を行うほか、被災マンションの建替え等による再生を推進するとしています。

最後に、良質な住宅・建築物の整備についてです。住宅・建築物の省エネ化等による環境対策、地域の木造住宅の生産体制の強化等への支援を行うことにより、良質な住宅・建築物の整備を促進し、また、新興国政府等との協力関係を強化すること等により、住宅・建築分野の国際展開を一層促進するとしています。


高齢者の不動産取引における大きな悩みが、当該財産をいつまで自力で管理し続けられるかという問題かと思います。例えば賃貸アパートを営んでその収入で暮らしているような方はいつか病気になって賃貸管理ができなくなるのではと不安かもしれませんし、不動産所有者の方が認知症を患ってしまったため、周囲の適正なサポートを受けられず、裁判に発展してしまうケースも近年増えてきました。
不動産を所有する親が判断能力を失ってしまった場合、家庭裁判所に申し立てて「成年後見制度」を活用する手がありますが、これは家族や専門家の間から裁判所が選任した成年後見人に財産管理を委ねる仕組みです。この制度は、判断能力を失った人を守ることが目的であるため、裁判所からは財産を親自身のために使うことを強く求められ、財産を子どもに贈与するといったことは困難になる側面もあります。そこで、最近は専門家の助言を受けて、親が子どもら家族との間で信託契約を交わす例が増えています。例えば自分で管理している賃貸アパートを持つ親が、元気なうちにその名義を子どもに移し、借り主募集や物件修繕
などの管理を子どもに託します。そうすることで将来、自分が認知症になったとしても、賃貸アパートは子どもが所有し、自由な判断で管理を続けられるというわけです。信託契約では賃貸に伴う収益を受け取る受益者を決めておけるため、親を受益者にしておけば生きている間、生活費に充てることも可能になります。

このように、元気なうちに子どもらに財産管理を託す方法として民事信託、家族信託が最近注目されています。こうした制度はどんな仕組みなのか、不動産取引においても普及が進む可能性がありますので、近年の具体的な事例や課題等についてご紹介します。


そもそも、信託は、財産を所有する人(委託者)が、信頼できる誰か(受託者)に財産の名義を移転して管理してもらう制度です。信託というと信託銀行の業務を思い浮かべるかと思いますが、信託業の免許がなくても受託者になることは可能です。これが民事信託です。

最近では、銀行など金融機関も関連サービスを始めています。民事信託では、受託者は信託財産を自分の固有財産から切り離して管理する義務があります。例えば、三井住友信託銀行では昨年5月から、要請があれば審査の上で、信託財産だと分かるような口座名で受け入れるといった業務を始めています。地方銀行や信用金庫など地域金融機関の一部でも同様の業務を手掛けています。なお、民事信託を活用するには弁護士や司法書士に信託契約の作成などを依頼する必要があり、報酬は信託財産額の1%を目安とするケースが多いようです。
この他に、信託契約がしっかり実行されているかどうかを信託監督人などとして管理する仕事もあり、一定の報酬が必要になっています。

また、三菱UFJ信託銀行が一昨年10月に開館した「信託博物館」では、信託の起源から発展・成長を知ることができます。終活において信託の活用を考える際にはここで知識を得るのもいいかもしれません。子や孫1人あたり1500万円まで教育資金の贈与が非課税になる特例を生かして、「まごよろこぶ」「孫への想い」「学びの贈りもの」等の教育資金がヒット商品になっているようです。昨年9月末時点で販売した件数が17万件を突破し、金額も1兆1000億円を超えた(信託協会調べ)という数字まで出ています。

さらに、最近では、次の次まで受取人を指定できる「後継ぎ遺贈型の受益者連続信託」というユニークな信託もあります。遺言では財産の行き先を決めることができるのは次の代までですが、この信託はその先まで指定できるのが特徴で、契約者が生きている間は自分でお金を受け取り、死亡後はまずは配偶者を、配偶者の死亡後はさらに子どもといったように受取人を連続して指定することができる信託商品で、りそな銀行の「マイトラスト未来安心図」は2代先まで指定できます。例えば、高齢者の方が、長女を最初の受取人に、そのお子さんの孫を次の受取人にして5000万円を預け、自分が生きている間は医療費などを引き出せるようにし、自分が死んだ後は長女の安定した生活資金として月20万円の分割コースを選択し、長女が亡くなった際には残ったお金がほかの相続人ではなく、確実に孫に渡るように選択ができるわけです。この信託では、委託者と最初の受取人は一括や分割など資金の受け取り方を選べますが、次の受取人は残ったお金を一括で受け取るというものです。

最近は、金融機関を介さない民事の家族信託が活用の幅が広く、多様なニーズに対応できるため注目されています。家族信託とは、文字通り信頼できる家族に自分の財産の管理や処分を託せる方法です。平成18年の信託法改正で、営利を目的としない家族間での信託がしやすくなったことで、成年後見制度では制約の多い財産管理を柔軟に行うことができるようになりました。
例えば、親が認知症になり判断能力が低下すると、様々な問題が起こりがちです。親名義の定期預金の解約ができなくなる、親名義の不動産の売却ができなくなる、親名義の不動産(賃貸物件など)の管理・運用ができなくなる、親が相続人のひとりである場合、遺産分割協議ができず相続手続きが滞る、親の財産を本人の介護費用に使うことができなくなってしまう等の問題が各地で発生しているようですが、事前に親(委託者)と子(受託者)が家族信託契約を結んでいればこれらの問題もスムーズに解決できます。
具体的には、「委託者(財産の持ち主)、受託者(託された財産を管理・運用・処分する人)、受益者(管理・運用・処分による利益を受ける人。委託者と同一人でも可能)と、信託財産(託される財産)の範囲、信託の目的(「親の安心安全な生活のため」など)を定めます。 
信託財産は、便宜上、受託者の名義に変更されますが、信託財産が金銭なら、信託用口座を新たに開設して移し、不動産の場合も受託者(氏名)といった名義で登記され、受託者個人の財産とはしっかり区別されます。例えば、委託者(親)の介護のために受託者(子)の権限で解約した定期預金などの金銭、家賃収入、不動産の売却益などは、すべて受益者(親)に給付・分配されます。
このように、委託者が元気なうちは、自分の財産の使い方を受託者に指示することもできますし、認知症になったら、あらかじめ定めた目的に沿って管理してもらい、受託者の責任と判断で積極的に運用してもらうこともできるわけです。しかし、認知症を発症した後では家族信託の契約を結べません。契約の内容を家族間で自由に設計することができる一方で、契約締結時にはしっかりした判断能力が必要であるため、家族信託のメリットを十二分に利用するためにも、早めから検討する必要があります。また受託者となる子が、契約内容を巡って親族間でトラブルになることがあります。この場合、必要に応じて、受託者の管理状況を監督する信託監督人を付けることも可能です。いずれにしても関係する家族全員で情報を共有し、よく話し合って決めることが大切です。

家族信託は、家族の財産管理を家族の中だけで行えるというメリットがあり、定めた目的に沿っていれば財産を積極的に運用もできます。財産を託せる信頼できる家族(受託者)がいる人には向いている制度ですが、認知症等で判断能力が低下すると利用できないという点に注意が必要です。
最近は、家族信託普及協会も設立され、不動産会社、弁護士・税理士・司法書士等の専門家、FP、保険会社が多く参加され、この仕組みの普及に取り組まれています。家族信託を利用する場合のほとんどが不動産の管理、売却目的ですので、不動産ビジネスのつながりで宅建業者の方でも活用を進める方も増えているようです。

家族信託のメリットは、第一に、後見制度に代わる柔軟な財産管理が実現できる点です。成年後見制度は、負担と制約が多く、毎年家庭裁判所への報告義務のほか、財産の積極的な活用や生前贈与などの相続税対策がしにくいといった負担があります。成年後見人は本人の判断能力が衰えるまでは財産の管理はできませんが、家族信託であれば判断能力があるうちから、自分の希望する人に財産管理を任すことができますので、被相続人が元気なうちに、資産の管理や処分を託すことが可能になります。もし本人が判断能力を失った場合でも、本人の意向に沿った財産管理をスムーズに実行できます。

第二のメリットとしては、高齢の親の財産管理が容易に行えるという点です。例えば、父親が元気な間に財産の名義変更を行って長男に移しておきたい場合、その財産を自分のために使って欲しいケースでは、父親が委託者兼受益者となり、長男が受託者としておくことで老後の資産管理は安心して長男に任せられます。財産管理に必要な手続をその都度成年後見人の同意を取る必要がなくなり、信託の定めに従って財産管理が継続されて手間が減るほか、贈与税を控除しながら長男に管理権を移せる、状況に応じて最適な契約が可能で、詐欺被害への対策もでき、財産管理を始めるまでの期間が少なくなる等多くのメリットがあります。

第三に、遺言書の代わりとして使える効力を持っているという点です。遺言書の作成方法の厳格さが面倒くささにつながっている可能性がありますが、家族信託であれば委託者と受託者との契約で行うので、遺言書の方式に従う必要はなくなりますし、自分の死後に発生した相続について財産を承継する者を指定できないといったこともありません。

第四に、遺産相続における相続順位の順番づけも可能になります。一般的な相続対策には生前贈与や遺言書を利用したものがありますが、生前贈与や遺贈をした財産に対しては、その次の相続人を指定できません。一方、家族信託を利用すれば、最初に指定した受益者が万一亡くなってしまった場合でも、次の受益者を誰にするなど指定できますので、非常に便利な制度といえます。

第五に、家族信託には倒産隔離機能があるということです。家族信託には、将来自分や受託者が「信託財産に関係のない部分で多額の債務を負ってしまった場合でも信託財産は差押えられない」という倒産隔離機能がありますので、将来万が一何かがあった場合に対する備えになります。倒産隔離機能とは、信託の主な機能の一つで、信託財産が委託者の名義ではなく、受託者の名義となることで、委託者の倒産の影響を受けないことをいいます。信託とは、委託者が受託者に財産権の移転などを行い、受託者に対して一定の目的に従って、財産の管理や処分などをさせることをいいますので、信託商品には倒産隔離機能の効果が付
いてくるわけです。

第六に、不動産の共有問題・将来の共有相続への紛争予防に活用できるメリットもあります。共有不動産は、共同相続人全員が協力しないと処分できないので、将来的に兄弟などが不動産を共同相続してしまうと同様の問題が生じます。共有者としての権利・財産的価値は、平等を実現しつつ、管理処分権限を共有者の一人に集約させることで、不動産の塩漬けを防ぐことができるのが、家族信託のメリットです。

一方で、家族信託の普及にはいくつかの課題もあるかと思われます。
第一に、受託者を誰にするか、家族内での理解・利害関係の調整の問題です。財産は受託者名義になりますので、受託者として適切に財産を管理・処分できてなおかつ信頼できる家族・親族がいるかどうかが家族信託のポイントとなります。また、受託者に財産の名義が変わってしまうことは、受託者にとっては財産の管理がやりやすく、委託者に判断能力があるうちから利用できるというメリットではありますが、自分の財産が自分名義でなくなることに抵抗感を持つ人もいらっしゃるでしょう。

第二に、顧客への説明が難しいことがあげられます。これは普及促進により変えることは出来ますが、信託制度を一般の方に説明し、理解を得るにはハードルが高いというのが現状です。富裕層の方は、金融機関で分別管理をすれば済むという意見や中立的な第三者に資金管理を委託するなら弁護士と考えています。分別管理をするという消費者意識が芽生えていないことがあげられます。

第三に、コンサル能力の欠如があげられます。お客様の相続、認知症対策への解決手段のひとつとして家族信託を勧めることがありますが、あくまで、解決手段のひとつに過ぎません。家族信託の手続き・業務の割には収益にならないということで、遺言書と任意後見で解決しているケースがまだ多いようです。また、信託は節税にはなりませんので、法律と税務両方の知識を備えたコンサルは出来ていないのが現状のようです。受益者は財産を取得するのではありませんので、財産を自由に使用、処分等ができないにもかかわらず、財産を取得したものとして課税されます。そういう意味では、税負担が重いと感じるかもしれません。

第四に、銀行の対応の問題です。家族信託で不動産を信託する場合でも必ず信託財産に金銭があります。しかし、金銭は受託者個人の財産と分別するために、受託者口座を開設する必要がありますが、その口座の開設に応じてくれる銀行が少ないことです。応じてくれる銀行も増えてきたようですが、受託者が死亡した場合に、受託者の相続財産として扱わず、信託口座として扱ってくれるかは不明です。これも普及促進すれば良いのですが、現状の金融機関は難しいようです。

民事信託の普及はつい最近になって始まったばかりの感があります。高齢者の不動産取引トラブルの未然防止、不動産管理の適正化のためにどんな利用が多いのか、どのぐらい利用者がいるのかなどまだ情報は少ないのが実態です。宅建業者の方の中には家族信託を独自にアレンジされている方もいらっしゃるかもしれませんが、契約を結ぶには司法書士や弁護士らの力を借りるのが無難で、一般の人にはハードルが高いかもしれません。
しかし、こうした仕組みを後押しする司法書士や税理士、弁護士らのサポート、連携がスムーズになれば、民事信託・家族信託の活用は、その人の希望や目的を忠実に再現する契約を結ぶことできるとも言えます。

民事だけでなく商事も含めて、信託を活用する際にはどのように不動産等の財産を引き継ぎたいのかよく考えたうえで、各顧客に合った商品選びや契約を進めていける環境整備に努めたいものです。当機構としても、宅建業者の方々に今後も参考となる情報提供ができるよう心掛けてまいりたいと考えております。引き続きご理解とご指導の程よろしくお願いいたします。


民間有識者らでつくる所有者不明土地問題研究会(座長・増田寛也元総務相)が本年6月26日に、長年相続登記されず、所有者が分からないいわゆる「所有者不明土地」が、全国の20.3%を占めるとする推計結果を公表しました。面積にすると九州より広い約410万ヘクタールに上ると言われています。
研究会は、国土交通省の地籍調査をベースに、人口や高齢者の死亡者数などを踏まえて独自に計算。全国の登記された土地約2億3000万筆のうち、2割で所有者が分からないと推計しており、こうした土地では、利用の停滞や課税漏れが発生していると指摘しています。
所有者不明の土地問題では、法務省が6月初めに都市部で6.6%、地方で26.6%が所有者不明になっている可能性があるとのサンプル調査結果を公表していますが、国のデータを基に全国的に推計するのは初めてのことです。研究会は、問題の解決策を検討し、今秋に向けて政府に提言する予定となっています。

今回は、この所有者不明土地問題をめぐる不動産市場における政策課題、最近の政府や関係機関での議論についてお伝えいたします。


所有者不明土地問題は、農地の集積・集約化や森林の適正な管理なども含め、様々な分野で直面している課題となってきており、多死社会・大量相続時代を迎える日本において、不動産市場における喫緊の課題と言えるかもしれません。そもそも土地の所有者情報は不動産登記簿に記載されるわけですが、登記は任意で、放置されているケースもあります。情報が更新されず何世代も続きますと、相続人は「ねずみ算」式に増加し、国や自治体が災害復興事業や道路整備などで必要な土地を買収する際に、全員を探し出して同意を得なければならず、把握に時間と費用がかかることになります。
所有者不明の土地が増える背景・要因として、人口減少や少子高齢化による土地需要や資産価値の低下、特に地方都市を中心にこうした課題が考えられます。さらに、土地保有や管理・相続に対する国民の関心が希薄化していることも要因としてあるかと思われます。
例えば、昭和初期には50数人の共有地だったが、相続により現在約700人になっている土地があるほか、東日本大震災でも、所有者不明土地問題により、高台移転事業の区域で土地取得が難航したケースもあったと言われます。

空き家について現状を見ると、2013 年現在、全国で約820万戸の空き家が存在しています。今後、世帯数の減少等により、20年後の2033 年には2,150万戸にまで急増するとも見込まれています。特に利活用が見込まれない空き家の敷地は、除却後には空き地化する可能性が高く、空き地の管理が放棄された場合には、所有者が不明化するおそれがあります。
特に地方部など土地需要が低下している地域では、不在地主化や高齢等も影響して、所有者による適切な管理がされない土地の増加などが進む中、不動産としての土地の資産価値低下、さらには土地を所有することへの負担感さえ見られるように思われます。

所有者不明土地が社会に与える影響として考えられることは、公共事業の用地取得のみならず、農地の集積・集約化、森林の適正な管理上も課題となりますし、国土の適切な管理、防犯・災強靭化等の観点からも大きな課題です。
具体的には、公共事業における用地取得で、墓地の用地取得に際し、登記簿に明治時代の所有者しか記載されていなかったことや、共有者多数により所在探索や交渉が長期化したこと等が現場で起こっているようです。その他、土地所有者が海外在住で取引の交渉が進まない土地や不在者財産管理制度の活用が必要な土地等も増えてきているようです。

所有者不明土地問題研究会が整理した問題点としては、(1)不動産登記簿の情報が必ずしも最新ではないこと、(2)土地所有者の探索に時間・費用がかっていること、(3)相続が発生している場合などでは、探索しても真の土地所有者にたどりつけないことがあること、(4)市町村を中心に必ずしも農地法・森林法・土地収用法などの既存制度が活用されていないこと、(5)公共セクターのみならず民間事業者や一般市民も不明土地の扱いに苦慮しており、課税漏れ、治安悪化、国土の荒廃、廃墟、土地利用・取引の停滞等、問題が多岐にわたること、以上の5つを整理しています。

そして、今後議論を深める4つの課題として、まず所有者の探索の円滑化を挙げています。具体的には、イ)各種台帳間の情報共有・連携やマイナンバーの活用、ロ)地籍調査の活用、ハ)海外居住者の情報把握が指摘されています。次に、所有者不明土地の管理・利活用ということで、イ)所有者不明土地の利用を可能とする制度の検討、ロ)所有権取得に係る既存制度の改善、ハ)外部不経済防止のための一時的な管理、ニ)関連する環境整備(ポータルサイトの開設などによる公告手続の簡略化などの検討)が提言されており、関係省庁でも検討が始まりつつあるようです。
そして、第三に、所有者不明土地の増加防止策として、イ)相続登記の促進や長期間相続登記が未了の土地解消、ロ)登記の義務化など、不動産登記制度のあり方の検討、ハ)地理空間情報を活用した土地情報基盤の整備を指摘しています。
さらに、第四として、土地所有のあり方の見直しです。イ)所有権の「消極的濫用」に対応した所有者の責務の検討、ロ)土地所有権の放棄、寄付、その帰属・受け皿に関する制度の検討を挙げています。

こうした民間有識者の研究と同時並行しながら、所有者不明土地問題に関する議員懇談会、指定都市市長会の検討等も進んでおり、今後、具体的な制度改正や運用の見直しが行われる機運が高まっています。
具体的には、政府は6月9日、「経済財政運営と改革の基本方針(骨太の方針)2017」と「未来投資戦略(成長戦略)2017」を閣議決定したわけですが、骨太の方針には、所有者不明の土地や空き家・空き地を有効活用するため対策を進めることが書き込まれました。

こうした政府の大きな方針の提示と同時並行で、内閣府の規制改革推進会議(投資等ワーキンググループ)では、不動産登記制度、不動産登記情報のあり方等の議論が活発化してきています。
具体的には、不動産登記情報と実態の乖離の解消に向けて、不動産登記とマイナンバーの連携、相続登記の促進(清算型遺贈における登記手続簡略化、被相続人の住所証明書類の保存期間延長)、登記手数料の低廉化・無料化、登記手続の簡素化、所有者情報など一定のデータの無料公開を含めたオープンデータの推進(登記簿、固定資産台帳、農地台帳、林地台帳等)、ブロックチェーンなどの技術の活用等について、検討が行われています。

いずれにしましても、長年続いてきた制度でありますし、個々の国民の資産管理、企業の経済活動にも大きく影響する根本的な仕組みでありますので、中長期的な検討を要する事項も多くありそうです。
所有者不明土地問題をめぐる課題、政府部内での制度の見直しの議論と今後の具体的な改正内容は、宅建業者の皆様方の関心事項が多くあるかと思いますので、今後も、皆様のお役に立てるような情報提供を図っていきたいと思います。引き続き、どうぞよろしくお願い致します。


2017年6月9日に「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が成立しました。「住宅宿泊事業法」制定の目的としましては、訪日外国人旅行者が急増する中で、多様化する宿泊ニーズに対応し、現在普及が進む民泊サービスについて、その健全な普及を図るために、事業を実施する場合の一定のルールを定めることにあります。ここ数年、エアビーアンドビー(Airbnb)を始めとしたインターネットプラットフォームを活用した民泊サービスが世界各国で展開されており、我が国でも急速に普及しています。一方で、民泊サービスに起因した近隣トラブルも少なからず発生しており社会問題となっていたことが背景にあります。このため、民泊サービスの提供に関して一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図ることが急務となっていました。


民泊新法(住宅宿泊事業法)制定の背景としては、この数年間、民泊サービスが世界各国で展開され、我が国でも急速に普及していることがあります。また、急増する訪日外国人観光客のニーズや大都市部での宿泊需給の逼迫状況等に対応するため、民泊サービスの活用を図ることが重要となっています。そこで、民泊サービスの活用に当たって、公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止に留意したルールづくりや、無許可で旅館業を営む違法民泊への対応が急務となっていたわけです。
この民泊新法については、観光庁と厚生労働省による検討会において議論が進められ、昨年2016年の6月に規制改革実施計画が閣議決定されていました。
住宅やマンションの空き部屋を旅行者らに有償で貸し出す「民泊」のルールを定めた今回の法案の閣議決定以降は、今年3月10日に衆・参議院で議案受理され、6月1日に衆議院本会議で可決、6月9日に参議院本会議で可決・成立し、下位法令やガイドラインの準備・周知期間を経て、早ければ2018年1月に施行されるスケジュールとなっています。

新法のポイントは、民泊物件の所有者らに届け出などを義務付け、違反者への罰則を設けた上で、営業を全国で解禁すること。また、年間営業日数の上限は180泊とし、生活環境の悪化が懸念される地域では都道府県や政令市などが条例により短縮できるようにすることです。民泊は現在、東京都大田区や大阪府など国家戦略特区で認められているほか、旅館業法に基づきカプセルホテルなどと同じ「簡易宿所」としての営業許可を受ければ実施可能となっていました。しかし、無許可営業が横行しており、周辺住民とのトラブルが問題となっています。そこで、新法は、特区以外の地域や、簡易宿所を原則設置できない住宅地での民泊を解禁するわけですが、物件の所有者に(1)都道府県への届け出、(2)衛生管理、(3)苦情対応などを義務付けることとしました。また、物件管理を所有者から委託さ
れた業者やエアビーアンドビー(Airbnb)のような仲介業者には国への登録を課すことになりました。さらに、違反者に対する立入検査の実施や罰則(物件の所有者が虚偽の届け出をしたり、営業停止命令などに従わなかったりした場合、6カ月以下の懲役または100万円以下の罰金)も定められています。

以上のように、民泊新法のポイントとしては、(1)年間の営業日数上限180日、(2)自治体が独自条例で営業日数を制限することが可能、(3)住宅の家主に自治体への届け出を義務化、(4)仲介業者に観光庁への登録を義務化、(5)住宅の家主に標識掲示や名簿作成を義務化、(6)法令違反した場合は業務停止命令や事業廃止命令が行われ、従わない場合6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰則。以上についてまず把握していただきたいと思います。

また、ホストに対する規制は、民泊の形態を「家主居住型(ホームステイ型)」と「家主不在型(ホスト不在型)」に区別した上で、住宅提供者、管理者、仲介事業者に対する適切な規制を課し、適正な管理や安全面・衛生面を確保しつつ、行政が、住宅を提供して実施
する民泊を把握できる仕組みを構築するとしています。
イ.ホームステイ型
「家主居住型(ホームステイ型)」の民泊とは、住宅提供者が、住宅内に居住しながら(原則として住民票があること)、当該住宅の一部を利用者に利用させるものをいいます。この「家主住居型」では、住宅内に居住する住宅提供者による管理が可能です。そこで、住宅提供者は、住宅を提供して民泊を実施するに当たり都道府県知事又は保健所設置市等への届出を行うこととします。
ロ.ホスト不在型
一方で、 「家主不在型(ホスト不在型)」民泊については、家主居住型に比べ、騒音、ゴミ出し等による近隣トラブルや施設悪用等の危険性が高まり、また、近隣住民からの苦情の申入れ先も不明確になります。そこで、「家主不在型」民泊については、届出を行うだけでなく、住宅提供者が「住宅宿泊管理業者」に管理を委託することを必須とし、適正な管理や安全面・衛生面を確保するとしています。
なお、住宅宿泊管理事業者への委託が必須となる住宅宿泊事業は届出住宅に人を宿泊させる間にホストが不在となるものなので、出張やバカンスによる住宅提供者の不在期間中の住宅の貸出しも家主不在型と位置付けられます。ただし、住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅との距離その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがない場合と
して政令で定められたケースでは住宅宿泊管理業者への委託は不要となります。この例外規定の具体的内容に注目する必要があります。
なお、自治体の独自規制の動きが各地で始まっていますので、その地域の宅建業者の皆様は確認が必要です。例えば、長野県軽井沢町では町内全域で民泊施設を認めない方針ですが、どこまで法的拘束力があるか不明です。東京都新宿区、世田谷区では有識者でつくる検討会議を設置し、独自ルールを模索中です。札幌市、京都市は、市民からの相談を受け付ける通報窓口を設けることを表明しています。こうした地域による独自の動きも今後注意が必要になってくるかと思います。

それでは、民泊新法の概要を改めて整理します。
まず、「住宅宿泊事業者」についてです。法律では、民泊サービスは,旅館業の許可を受けて旅館業を営む者以外の者が、宿泊料を受け取って、住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものと位置づけられています(2条3項。住宅宿泊事業)。住宅宿泊事業を営む場合には、都道府県知事(住宅宿泊事業の事務処理を希望する保健所設置市又は特別区においてはその長)へ届出をすることが求められています(3条)。この届出をして住宅宿泊事業を営む者を住宅宿泊事業者といいます(2条4項)。住宅宿泊事業者には、宿泊者の衛生を確保するための必要な措置(5条)、宿泊
者の安全の確保を図るために必要な措置(6条)、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置(7条)を講じること等の義務が課されますが、その具体的な内容は省令で定めるものとされています。
さらに、外国人観光旅客である宿泊者に対し、届出住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内、移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供その他の外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置であって政令で定めるものを講じなければなりません。宿泊者名簿の備え付けも必須です。今後の政省令の内容の確認が重要になってきます。
また、実施期間の制限については、都道府県等は,住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があると認めるときは、条例で、区域を定めて、宿泊事業を実施する期間を制限することができます(18条)。このように、地方自治体が条例を制定することにより、地域の実情に応じた対応が可能となっています。
なお、旅館業法の許可を受けず、都道府県知事等への届出なく住宅宿泊事業を営んだ場合は、旅館業法違反となるため、6か月以下の懲役又は3万円以下の罰金に処せられる可能性があります(旅館業法10条1号)。

なお、ここでいう「住宅」の定義については確認が必要です。民泊新法の「住宅」とは、以下の2つの要件を満たすものをいいます。
A. 当該家屋内に台所、浴室、便所、洗面設備その他の当該家屋を生活の本拠として使用するために必要なものとして政令で定める設備が設けられていること。
B. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋、従前の入居者の賃貸借の期間の満了後新たな入居者の募集が行われている家屋であって、人の住居の用に供されていると認められるものとして政令で定めるものに該当すること。
政令の内容について今後確認が必要となります。

次に、「住宅宿泊管理業者」についてです。
住宅宿泊事業者は、届出住宅の居室の数が一定の数を超えるとき、届出住宅に人を宿泊させる間不在となるときには、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなければならないとされています(11条)。この委託を受けて、報酬を得て住宅宿泊管理業務を行う事業を住宅宿泊管理業といいます(2条6項)。住宅宿泊管理業を営むためには、国土交通大臣の登録が必要とされており(22条1項)、この登録を受けて住宅宿泊管理業を営む者を住宅宿泊管理業者といいます(2条7項)。
住宅宿泊管理業者の義務としては、管理受託契約を締結しようとする場合、委託者に対して、事前に、契約内容等について書面を交付して説明しなければならないとされています(33条)。また、管理受託契約を締結したときは、委託者に対して、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を交付しなければならないとされています(34条)。今回は、個人が住宅宿泊業を営むケースが多く想定されることから、住宅宿泊業者を保護するため、住宅
宿泊管理事業者に一定の説明義務を課したものと考えられます。
なお、国土交通大臣の登録を受けずに住宅宿泊管理業を営んだ場合には、1年以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処せられます(72条1項)。
ホスト不在型民泊における「住宅宿泊管理業者」には、宿泊者の衛生の確保、宿泊者の安全の確保、外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保、宿泊者名簿の備付け、周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明、苦情の処理、届出住宅の維持保全に関する業務が求められるかと思います。現在は、民泊代行業者が何ら登録を行うこと無く民泊代行(民泊管理業)を実施していますが、民泊新法が施行された後は
国土交通大臣の登録を受けなければ住宅宿泊管理業を実施できませんので要注意です。また、住宅宿泊管理業者は、管理委託契約を締結する前に委託者に対して、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって政令に定めるものについて、書面を交付して説明しなければなりませんが、書面交付は電磁的方法による提供でも可能です。
なお、管理受託契約締結時の書面交付の際には、住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅、住宅宿泊管理業務の実施方法、契約期間に関する事項、報酬に関する事項、契約の更新又は解除に関する定めがあるときはその内容、その他政令で定める事項を記載しなければなりません。さらに、住宅宿泊管理業者は、住宅宿泊事業者から委託された住宅宿泊管理業務の全部を他の者に対し再委託してはなりません。現在の民泊代行業者の中には受託した民泊運営業務を下請け業者に丸投げしている業者も多いようですが、今後注意が必要です。

次に、「住宅宿泊仲介業者」についてです。
住宅宿泊事業者は、宿泊サービス提供契約の締結の代理又は媒介を他人に委託するときは、住宅宿泊仲介業者又は旅行業者に委託しなければならないとされています(12条)。
旅行業の登録を受けた旅行業者以外の者が、報酬を得て、宿泊者や住宅宿泊事業者のために、代理して契約を締結し、媒介をし、又は取次ぎをする事業を住宅宿泊仲介業といいます(2条9項)が、住宅宿泊仲介業を営むには観光庁長官の登録を受ける必要があり(46条1項)、この登録を受けて住宅宿泊仲介業を営む者を住宅宿泊仲介業者といいます(2条10項)。
住宅宿泊仲介業者には、住宅宿泊仲介業に関する料金の公示(56条)、宿泊者に対する契約締結前の書面の交付(59条)等の義務が課されます。
旅行業法の登録を受けず、また、観光庁長官の登録を受けず住宅宿泊仲介業を営んだ者は、100万円以下の罰金に処せられる可能性があります(旅行業法29条1号)。
以上のように、住宅宿泊仲介業(民泊仲介サイト)に対する規制ができましたので、今後は、「ヤミ民泊」をあっせんする住宅宿泊仲介業者は法施行後には排除されることになるわけです。

以上のように、民泊に関するルール、関係する官公署は多岐に渡るため、民泊に関する相談や苦情を受け付ける専用窓口を観光庁が新設する見通しです。具体的には、空き家などに旅行者を有料で泊める「民泊」について、観光庁は騒音などの苦情や開設手続きなどの相談を一括して受け付ける専用窓口を設ける方針を固めています。民泊の基本的なルールを定めた新法の施行時期をめどに開設する予定です。民泊を巡る相談・トラブルについては、今後、窓口を一元化してトラブル防止や民泊の適正化につなげることになっています。

「民泊新法」に基づく民泊ビジネスは、届出だけで実施ができるため、参入障壁がとても低くなっています。新法民泊は、住宅を活用した宿泊サービスの提供と位置付け、住宅を1日単位で利用者に利用させるもので、「一定の要件」の範囲内で、有償かつ反復継続するものです。「一定の要件」を超えて実施されるものは、「新法民泊」の対象外であり、旅館業法に基づく営業許可が必要となりますので、要注意です。すなわち、年間180日を超えて民泊を実施する場合には、現在と同様に旅館業許可を得るか特区民泊の届出をする必要があります。

なお、通常国会の会期が延長にならなかったため、審議時間切れで2017年通常国会では旅館業法一部改正案は成立せず、無許可営業者等(無許可民泊営業者)に対する罰金の上限額を3万円から100万円とする改正案が先送りになりました。今回の民泊新法成立と旅館業法一部改正による罰則強化をセットで民泊取締を強化する予定でした。次期臨時国会での旅館業法一部改正の経過に注目です。


(有)オフィス矢島

常に、留守がちです。
当社へお越しになる際は、事前にご連絡をお願いします。
TEL:0266-53-4625


価 格 698万円(価格改定!)
所在地 長野県諏訪市中洲中金子
交 通 JR中央本線 上諏訪駅 徒歩4000m
駐車場  
取引態様 一般
引渡/入居時期 相談
現況 更地
地 目
用途地域 準工業
都市計画 非線引
地勢 平坦
区画面積 231.43m2(70坪)
土地面積計算方式 実測
私道負担面積  
セットバック  
セットバック量  
建ぺい率 60%
容積率 200%
土地権利 所有権
接道状況 一方
接道方向1
接道開口1 15m
接道種別1 公道
接道幅員1 4m
法令上の制限 農地転用許可要、河川保全区域
設備 水道:公営、電気:中部電力、ガス:プロパン、汚水:浄化槽
通学区 中洲小学校、諏訪南中学校
周辺施設 オギノ諏訪店、いちやまマート諏訪店、西源諏訪店、
セブンイレブン諏訪赤沼店、なかす内科医院、
平安堂諏訪店、諏訪IC、サンリッツロード至近
備考  
仲介手数料 要(本物件は仲介手数料無料プランの対象外物件です)




  • ホームシアター付き、他設備多数
  • 諏訪湖まで約250m、西友諏訪城南店まで約970m、すわっこランドまで約1.6km
  • 別荘・定住どちらにも適します

価 格 売却済み
所在地 長野県諏訪市高島3丁目ポレスターレイクシティ諏訪壱番館
交 通 JR中央本線 上諏訪駅 徒歩25分
駐車場 有り
取引態様 一般
引渡/入居時期 相談
現況 居住中
管理費 13,130円/月
修繕積立金 3,700円/月
敷地面積  
専有面積 96.64m2(29.23坪)(壁芯)
バルコニー面積 14.40m2
間取り 3LDK
分譲階数 5階
構造 RC
総階数 5階
完成年月 2007年5月
詳細間取 洋8.8帖、洋7.4帖、洋6.2帖、LDK22.8帖
設 備 温水清浄便座・浴室乾燥機・システムキッチン・カウンターキッチン
食器洗浄乾燥機・給湯・室内洗濯機置場・フローリング・エレベータ
洗髪洗面化粧台・照明器具付き・プロパンガス・宅配ボックス・複層ガラス
エアコン・冷房・暖房・床暖房・BS端子・CS・インターネット対応
オートロック・TVモニタ付きインターホン・収納スペース・Wクローゼット
トランクルーム・バルコニー・駐車場2台分・駐輪場・日当り良好・最上階
24時間換気システム・外観タイル張り・田舎リゾート向き
通学区 城南小学校、諏訪中学校
周辺施設 西友諏訪城南店、綿半スーパーセンター諏訪店、角上生鮮市場諏訪店、すわっこランド、諏訪赤十字病院
備 考
  • ガスファンヒーター3台・エアコン2台(リビング・主寝室)
    食器棚・ホームシアター(プロジェクタ・電動スクリーン)
    バルコニーウッドデッキパネル付き
  • 4LDKから3LDKへ間取変更済み、オートロック、床暖房
    食洗機、玄関オートロックリモコン、宅配BOX
  • 諏訪湖まで約250m、諏訪赤十字病院まで約720m
    西友諏訪城南店まで約970m、すわっこランドまで約1.6km
  • 諏訪湖の花火は、部屋と屋上から見えます。屋上まで約20歩
  • 諏訪湖マラソンのスタートは、バルコニーの真下です
仲介手数料 要(本物件は仲介手数料無料プランの対象外物件です)








※物件掲載内容と現況に相違がある場合は、現況を優先と致します。


価 格 売却済み
所在地 長野県諏訪市四賀
交 通 JR中央本線 上諏訪駅
築年月 平成20年5月
床面積 141.28m2(42.73坪)
バルコニー  
建物階数 地上2階
部屋・区画番号  
建物構造 木造
間取内容 洋室3、和室2、LDK
駐車場 4台
引渡/入居時期 即時
現況 空家
地 目 宅地
用途地域 無指定
都市計画 非線引
地勢 平坦
区画面積 204.01m2(61.71坪)
土地面積計算方式 実測
私道負担面積  
セットバック  
セットバック量  
建ぺい率 60%
容積率 200%
土地権利 所有権
接道状況 一方
接道方向1 西
接道開口1 11m
接道種別1 公道
接道幅員1 4.5m
法令上の制限  
設 備 水道:公営、電気:中部電力、
ガス:プロパン、汚水:公共下水、リビング床暖房、IHヒーター、
スチームオーブンレンジ、エコキュート、冷蔵庫、洗濯機
通学区 諏訪中学校、小学校通学区はお問い合わせください
周辺施設 綿半、角上魚類諏訪店、西松屋諏訪店、ごとうクリニック、小島クリニック
備 考 2間続き和室、中庭
仲介手数料 本物件は売主につき、仲介手数料は不要です



当社では、優良な自社物件を直接販売しています。
お客様の笑顔のために、お客様本意のサービスを提供しております。よって、販売の際に乗せる利益は最小限に抑えています。他社の物件と、ぜひ比較してください。
ご予算に限りのあるお客様も、お気軽にお問い合わせください。

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査定は無料です。仲介手数料が「半額~最大無料」になる、仲介手数料無料プランもあります。
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 仲介手数料無料プランとは?


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任意売却とは

住宅ローンなどの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者(金融機関)の間に不動産会社(当社)が入り、不動産を競売にかけずに所有者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。


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・毎月の住宅ローンの支払いに困ってきている
・住宅ローンの支払いを滞納し、金融機関から催告書や督促状が届いた
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任意売却のメリットは

市場価格に近い金額で、短期間で売却することが可能
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任意売却後の残債の返済などを、相談できる
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などがあげられます。滞納を続けますといずれ競売になり、様々なデメリットがあります。
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