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諏訪市 藤の花が咲いています

アグリなスローライフ を、更新しました。

 

諏訪市の我が家の自宅では、藤の花がきれいに咲いています。
花の良い香りもします。

この香りに誘われて、来て欲しくないヤツらも登場しています。
クマンバチ。

 

・・・・・

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2012年5月23日 | コメント/トラックバック(0) |

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諏訪市 ある不動産屋の休日

不動産屋さんに限らないのですが、定休日があるお店とないお店がありますよね。

定休日がないお店はお休みなしかといいますとそんなことはなくて、社員が交代で休んだりしています。

しかし、個人でやっているお店の中には、お客さんからの依頼があれば決まったお休みがなく対応するというところも多いと思います。お客様優先です。

弊社もそうです。決まったお休みは、盆と正月くらいです。

あとは様子を見ながら不動産のお仕事はお休みして、他の作業を行ったり、家族サービスをしたり、友人たちと楽しんだり、と、時間を有効に利用できるのが良いところですね。

 

先週末は20年来の友人たちに誘われて、一泊キャンプに出かけてきました。みんな家族をおいて、気軽な親父だけのキャンプでした。

 

今回の開催地は、朝霧ジャンボリーオートキャンプ場

富士山が見える、広いキャンプ場でした。

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3人で行きましたが、テントは各自1張りという贅沢さ。

友人といえども、いびきはごめん被りたい。お互いに(笑)。

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女子会ではありませんが、話が全然尽きませんでした。

その間に、食べて・飲んで、飲んで・食べてという、おきまりのパターン。

 

メインディッシュは、コレ。

1ポンドステーキ。

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さすがに1枚を3人でいただきましたが、それでも食べ応えのあるサイズでした。

手のひらと比べましても、こんなに大きいですから。

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夜は結構冷えました。

テントの中で火器を使って暖を取りながら、11時過ぎまで談笑。

それでも、5時前には目があきました。

キャンプ場の朝は、早いですから。

 

朝の富士山。

翌日(本日)の日食は、こんな感じの所に見えたはず。

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そして、朝食は。

懲りずに、またステーキです。

我ら肉食系(笑)。

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野菜をいただくことも、忘れてはいません。

チーズを絡めながらいただくパンと野菜は、それは格別でした。

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昼前には撤収して、それぞれの家族の元へ帰りました。

たまには、イイですよね。

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2012年5月21日 | コメント/トラックバック(2) |

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信じてはいけない アパート経営で大儲け!

信じてはいけない アパート経営で大儲け!

(プレジデント) – Y!ニュース

 

YAHOOニュースに、気になる記事が。

それによりますと、「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」。

むむむ?

 

テレビのCMなどで、「30年間一括借り上げ」といううたい文句をお聞きになったことがあると思います。

アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。
しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8~9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

だそうだ。

 

我々不動産業界の関係者は、新しい物件が出来れば入居者を獲得しやすいことは確かで、オーナーに新規物件の建設を進めたくなるのは心情です。建築業をあわせて営んでいれば、そちらでの利益も期待できるため、なおさら進めたくなるでしょう。

しかし、築年数がたった賃貸物件はその時点での新築物件に対抗するため家賃を下げて対抗せざるを得ず、また一定の期間でリフォームを行う必要もあります。ですから、一等地でもない限り建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思っていた方が良く、最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続きません。

 

アパート経営を考えるオーナーの方は、30年先を見据えて複数の関係者に相談する必要があります。決して、一つの建築・不動産業者の言い分にのせられることなく。

弊社では常日頃から税理士や司法書士と密接に情報交換していますので、最新の法規に則った適切な助言が出来ると自負しております。

真にお客様の立場に立った助言をモットーにしていますので、不動産投資ビジネスに興味のある方は、一度ご相談ください。

初回のご相談は、無料で行います。

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2012年5月18日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:スタッフブログ

諏訪市 土地の草刈り

長野県諏訪市での土地の草刈りは、年間3回~4回行うのが標準ではないでしょうか。

まあ、更に多くの回数の作業を行う几帳面な方も、もちろんいらっしゃるとは思いますが。

 

私は、年間3回派です。

3回の場合、5月、7月、8月に行うことが多いです。

少し標高が高いところでは、6月、7月、9月ということもアリです。

 

本日は、自宅の回りと仲介させていただいている土地の、今年初めての草刈りをしました。

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日中はおかげさまで日差しがあまり強くなかったので、作業は楽でした。

今晩は、ビールで締めたいと思います。

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2012年5月17日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:スタッフブログ

不動産トレンド 求められる不動産業者による防災への自発的な貢献

RETIOメルマガ第64号 より

 

東日本大震災の発災から1年以上が経過しましたが、それ以降の台風、豪雪、竜巻等を振り返ってみてもわかるとおり、我が国は、地震、火山活動が活発な環太平洋変動帯に位置している上、地理的、気象的諸条件から風水害等の災害が発生しやすい国土となっています。
そうした中で、防災に関して企業の果たす役割は、地域貢献・地域との共生の観点、サプライチェーンの確保など事業継続の観点等から多岐にわたって大変重要です。


  特に、不動産業者への期待は極めて大きいものがあります。


  一般社団法人不動産協会さんが「都市の防災機能を高めるために不動産業の果たすべき役割研究会」を設け、防災に優れたまちづくりに向けて積極的な検討を重ねてこられて、不動産業としてさらに推進すべき取組みについての報告書を本年4月に取りまとめられましたが、より地域に密着した身近なことにおいても、建物・土地の売買業や代理・仲介業、住宅や事務所の賃貸業、賃貸住宅やオフィスビルの管理業などそれぞれの立場で、いろいろな防災への貢献ができるものと考えられます。


例えば、賃貸アパート・ビルの耐震診断や耐震改修、住居が全半壊した被災者への賃貸住宅の供給、災害時の非常用電源等ライフラインの確保、エレベーターの安全管理と災害 時の運用継続の確保、災害に備え建物の入居者等みんなで一丸となって行う防災訓練、地域における防災に関する様々な情報(広域避難場所、各種ハザードマップなど)の積極的提供など地域事情に詳しい不動産業者だからこそできる幅広い取組みが期待されているのではないでしょうか。


もちろん、宅地建物取引業法をはじめ建築基準法、消防法等の法令を遵守するのは当然の責務ですが、それ以外の分野での「不動産業者による防災への自発的な貢献」が、災害に強いまちづくりを実現し地域防災力を向上させることとなるでしょう。

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2012年5月15日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

諏訪市不動産業者 研修会 都市計画法・建築基準法

諏訪市内の不動産業者は、定期的に集まり勉強会を開催しています。

今年度初めての定例会では諏訪市都市計画課の方を講師にお招きして、「都市計画法・建築基準法」について研修を行いました。

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都市計画法や建築基準法は不動産業者が重要事項説明書にで説明を行う項目の一つですが、最終的にハウスビルダーからダブルチェックが入りますので、多少おざなりにしている傾向があるとも聞きます。

法的な内容も世間の情勢によって適宜変更されていますので、数年単位で定期的にこの内容の研修を行うことは良い機会だったと考えます。

 

諏訪市の不動産業者は安全安心な取引のために、今回のように日々業務に関する研修会を開いています。

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不動産トレンド 「持続可能なまちづくり研究会」提言

国土交通省 報道発表資料 平成24年4月20日

高齢化・人口減少の進行する状況の中、地方都市を含めた持続可能で活力あるまちづくりが重要な課題であり、省エネ・環境重視型の都市へと変換を促すための低炭素まちづくりを進めていくことが必要です。

国土交通省では、今後の持続可能なまちづくりの方向性及び具体的手法について「持続可能なまちづくり研究会」を設置し、その提言がとりまとめられました。

概要は、次のとおり。

 

持続可能なまちづくり研究会設置の趣旨

高齢化・実行減少の進行する中、地方都市を含めた持続可能で活力ある街造りが重要な課題。省エネ・環境重視型の都市へと返還を促す、低炭素まちづくりを進めていくことが必要。このため、有識者による研究会を設置し、以下を検討。

①持続可能なまちづくりに向けた、都市再生方向性に関する検討

②具体的な事業手法の検討(UR都市機構の活用、民間活力の活用等)

 

1.検討の背景とまちづくりの諸課題

(1)持続可能なまちづくりに向けた課題

①低炭素・循環型のまちづくり

・都市の社会経済活動に起因する二酸化炭素排出量の増大を抑え、都市の低炭素かを図るため、都市機能の集約化等を目指すまちづくり計画の策定、低炭素建築物の整備促進等が必要。

②高齢社会に対応したまちづくり

・人口減少傾向の中、大都市郊外の大規模住宅団地及びその周辺で、、人口減少、高齢化、施設の老朽化が顕著。高齢者の居住施設、医療・介護施設等への不足に懸念。

③安全性・防災生の高いまちづくり

・東日本大震災を契機に都市の防災生への意識が高揚。大都市の拠点駅周辺での安全確保、その周辺の密集市街地の整備改善、老朽化マンションの安全性向上等が急務。

④活力と魅力のあるまちづくり

・地方都市等で、中心市街地の活性化に加え、長期に利用されない空家の活用等が課題として顕在化。

⑤官民の連携等による持続可能なまちづくりの実現

・多様・複雑な課題を解決し持続可能なまちづくりを実現するには、官民が役割を補完し連携すること、既存ストックを十分に活用すること、まちづくりの専門家を活用することが重要。

 

(2)UR都市機構の改革の経緯と課題

・UR都市機構による住宅・宅地の大量供給という旧来の役割は終焉。

・行政改革の方針に従い、「民にできるものは民に」を基本に、事務事業について継続的に見直し。

・賃貸住宅事業については、新規供給は行わず、低所得高齢者等の居住の安定に配慮しつつ、既存団地の状況に応じた立替、リニューアル、用途転換を行い、再生・再編

・都市再生事業については、行政的意識の高い事業に特化しつつ、民間事業者・地方公共団体を補完する事業を実施。リスク分散や収益性の確保も課題。

・他方、巨額の負債と繰越欠損金を有し、その返済・解消が必要。

 

2.民間事業者とUR都市機構との連携等によるまちづくりへの取り組みの方向性

(1)基本的な検討の方針

・持続可能なまちづくりに向け、民間事業者等と連携してUR都市機構がどのような役割を果たすべきか、十分な検討が必要。

 

(2)まちづくりの各局面における取り組みの方向性

①災害復興まちづくり支援への取り組み

・被災地の住宅再建やまちづくりに、URが保有するノウハウやマンパワーを有効に活用。

・防災・高齢化・低炭素など諸課題に対応した復興のモデルになるまちづくりを早期に実現させ、全国に周知し復興の姿を強くアピール。

②住宅団地を核とした、低炭素・循環型、高齢化に対応した医・職・住近接のまちづくりへの取り組み

・URの保有する耐震性の低い既存ストックの耐震性確保を迅速化し、地域の防災生の向上に貢献。

・UR住宅団地の建替えや集約により発生する土地・建物を有効に活用。地域活性化及び医療・福祉拠点としての再整備や、PPP手法等による高齢者向け住宅の供給により、医・職・住近接のまちづくりを実現。高齢者も就労などにより継続して社会に参加。
合わせて、団地周辺の「住み替え」を促し、世代が循環する市街地の形成を支援するコーディネートを実施。

・多様なサービス事業者と適切に連携。

③経営環境の改善に配慮した住宅団地の再生への取り組み

・民間事業者の知見を採り入れ、建築年度の古い低収益の団地の再投資促進による価値向上、URの複数の住宅団地の集約化、個々の住戸ごとのきめ細かなリニューアル及び家賃設定による収益力向上等を検討。

④安全性・防災生が高く、活力と魅力のあるまちづくりへの取り組み

・低酸素・循環型都市構造の実現、安全性・防災生の高い都市空間の形成、地方都市の活性化等、多様な政策課題に対応した計画立案、関係機関間の調整等に関し、URのノウハウを生かして地方公共団体の取り組みを支援。
さらに、全国のまちづくりにおいて貴重な資源として活用するため、URが関与してきた先行事例を広く周知。

・マンションの改修・立替などURのノウハウが活かせる分野への支援を検討。

⑤その他多様なまちづくりの支援への取り組み

・URの住宅供給やまちづくりのノウハウについて、公有地の有効利用、集合住宅の管理運営や海外の新興国でのまちづくりへの活用を期待。

 

3.今後の検討に向けて

・内閣府における調査会での検討の結論が得られた段階で、これを踏まえ、適切に実施。

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不動産トレンド これからの不動産業

RETIOメルマガ第63号 より

  本格的な人口減少と少子高齢化、昨年3月に発生した東日本大震災など、不動産業を 取り巻く社会環境は、大きな変化が生じています。こうした中、これからの不動産業を考える研究会(座長:小林重敬東京都市大学、事務局:不動産流通近代化センター)によりこの4月に中小不動産業の今後の事業展開のあり方について報告書がとりまとめられました。


  報告書では、今後の事業展開のあり方を検討する上で、「顧客満足度の向上」が重要なキーワードとしています。その上で、従業員教育の充実・従業員満足度の向上、消費者への情報発信の強化、コンプライアンスの徹底により、企業としてのアイデンティティを確立していくことが必要だとしています。
そして、事業展開における方向性として3つを挙げています。


  まず、顧客密着の強化です。より一層の顧客密着により、一つ一つのニーズを把握し、的確な情報提供を行うこと、更には、媒介業務の周辺分野にも不動産業が関わっていくことが求められているとした上で、具体的には、インスペクション(建物検査)、デューデリジェンスという媒介業務の入り口の部分、エスクロー※などの媒介業務の出口の部分を包含して、これらに関与する税理士、司法書士、不動産鑑定士、金融機関、リフォーム業者、インスペクション(建物検査)業者など様々な専門家とのネットワークを構築し、連携・コーディネートして、不動産取引全体をマネジメントする役割が不動産業に求められているとしています。


  第二に、地域密着の強化です。空き地・空き家対策、高齢者の見守りなどのコミュニティーサービス、災害時の住宅支援などが求められるとしています。


  第三に新たな市場へのアプローチです。高齢者の高齢者向け賃貸住宅への住替え支援、高齢者の資産活用や相続支援、中古住宅の売買に併せたリフォームの提案、定住外国人や留学生向け住宅、ペット対応可能賃貸住宅、シェアハウスなどのニッチ市場などは今後の新たな市場であるとしています。


  不動産業の目指すべき将来像については、昭和61年に「21世紀への不動産業ビジョン」、バブル崩壊後の平成4年に「新不動産業ビジョン」、更にその5年後の平成9年に「不動産業リノベーションビジョン」が、建設省において策定されています。その後、10年余が経過している今、新たな不動産業像が求められているといえます。


  現在、不動産流通市場活性化フォーラム(座長:中川雅之日本大学教授、事務局:国土交通省)において、今後の不動産市場のあり方について議論がなさなれており、この夏、報告書がとりまとめられる予定ですが、この中で新たな不動産業のあり方についても提言されることを期待したいと思います。

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