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不動産トレンド 既存住宅インスペクション・ガイドラインについて

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★☆《既存住宅インスペクション・ガイドラインについて》★☆

RETIOメルマガ第78号 より

 

 

昨年来、中古住宅流通市場の整備に関する取組が官民挙げて進められています。
その一連の取組みの一つとして、昨年3月、国土交通省により「中古住宅・リフォームトータルプラン」が策定されましたが、これは、中古住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進め、国民の住生活の向上を目指すとともに市場規模の拡大を通じた経済活性化に資することを目的とした施策パッケージです。その中で、中古住宅の売買時に、買主、売主、不動産仲介業者等が依頼者となって、第三者が住宅の現況検査を行い依頼者に報告するシステムとして、インスペクションがあり、その検査方法やサービス提供等についての指針を示すことが提言されていました。

これを受け、昨年12月に、学識経験者、建築関係団体等の有識者で構成する「既存住宅インスペクション・ガイドライン検討会」が設置され、4回の会議を経て、去る4月26日にガイドライン(案)が概ねまとめられたところであり、近々、パブリックコメントに付される予定とのことです。同ガイドラインは、住宅の不具合箇所の修繕や性能向上に係る診断ではなく、その前段階における基礎的な検査という意味での「既存住宅一次インスペクション(既存住宅現況検査)」を対象とし、技術的な面を中心とする指針であり、依頼者等からの信頼性を確保して、円滑な普及を図ることを目的としているものです。


ちなみに、昨年11月に一般財団法人 不動産適正取引推進機構において実施した不動産事業者へのアンケート調査では、
・インスペクションの普及を図るなら、検査項目、評価基準等の標準化が必要との回答が65%、
・技術者の育成、事業者の育成が必要との回答が35%、
・インスペクションの普及促進については、インスペクションを利用するか、単なる現状有姿売買にするか等に関する当事者の自由な判断を阻害しないように配慮しつつ進めてほしいという回答が48%
という結果でした。


不動産事業者からみて、インスペクションの仕組みはまだまだ発展途上にあることから、内容の標準化、公正な業務実施等により信頼性が確保されることが先決であり、その上で、個々の不動産取引における必要性に応じて利用するか否かが決まるということでしょう。
そういう意味では、今回のガイドライン(案)の公表は、大きな一歩ということです。
特に大事な点としては、インスペクション事業の客観性・中立性の確保を図るため、いわゆる「利益相反」の問題が生じないようにする方針が提示されたことです。他の事業を兼業しているインスペクション事業者の場合に遵守すべき事項、リフォーム工事業者との関係における遵守すべき事項などを示し、公正な業務実施に向けた視点を提示しています。
インスペクション事業者によるインスペクションの信頼性確保を目指した取組みの推進により、買主、売主、不動産仲介業者が安心してインスペクションを利用・紹介できるようになることが期待されています。

 

 

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不動産トレンド 公示地価が底入れの兆し

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公示地価が底入れの兆し 13年、下落率1.8%に縮小
日本経済新聞

国土交通省が、2013年1月1日時点の公示地価を発表しました。

 

 

国内の地価に底入れの兆しが出てきた。国土交通省が21日発表した2013年1月1日時点の公示地価は全国平均(全用途)で前年比1.8%下落した。5年連続の前年割れだが、下落率は前年の2.6%から縮小した。三大都市圏で上昇に転じる地点が相次ぎ、宮城県など被災地での値上がりも目立つ。デフレ脱却の期待から不動産に資金が流入しており、地価の潮目は変わりつつある。

全国の下落率は3年連続で縮小し、マイナスに転じた09年以降では最も小さい。用途別では住宅地で1.6%の下落、商業地で2.1%の下落となり、下落率は前年の2.3%、3.1%から縮まった。2万6000ある全国の調査地点のうち、上昇は前年の546から2008へと大きく増えた。

東京、大阪、名古屋の三大都市圏(全用途)の下落幅は0.6%と底入れも視野に入った。上昇地点は前年の413から1349に増え、全国の上昇地点の7割を占めた。商業地では再開発が進む地域を中心に大型オフィスビルや商業施設が集積し、住宅地では交通の便がいい都心部への回帰が強まっている。

東日本大震災で被災した宮城県などの住宅地も上昇が目立つ。復興の進展に伴い、住宅の新築が増えているためだ。宮城県の住宅地は1.4%上昇と全国で最も高い伸びとなり、同県石巻市では上昇率が20%を超えたところもある。

対照的に人口減や経済の衰退に直面する四国や山陰などの地方では大幅な下落が続く。高知県と徳島県はそれぞれ6.2%、6.0%の下落。高知県や和歌山県の沿岸部など、南海トラフ巨大地震の津波被害が懸念される太平洋岸の地価下落も目立つ。

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日経Web刊より

 

ポイントは、地価が前年比での マイナスが減少した という点。
全用途の全国平均で、前年比1.8%、今年も下落しています。
プラスになったわけではありませんので、これからも注視が必要です。

 

底入れの兆しが顕著なのは、東京、大阪、名古屋などの三大都市圏です。
下落幅は0.6%で、上昇地点は前年の413から1349に増え、全国の上昇地点の7割を占めています。商業地では再開発が進む地域を中心に大型オフィスビルや商業施設が集積し、住宅地では交通の便がいい都心部への回帰が強まっています。

全国平均の用途別では、住宅地で1.6%の下落、商業地で2.1%の下落となり、下落率は前年の2.3%、3.1%から縮まっています。2万6000ある全国の調査地点のうち、上昇は前年の546から2008へと大きく増えており、今後も期待されます。

一方人口減や経済の衰退に直面する地方では、大幅な下落が続いています。高知県と徳島県はそれぞれ6.2%、6.0%の下落といいます。

 

全国的に見ればアベノミクスによる景気回復期待が、地価価格にも影響を及ぼしてきたようです。そう期待したいです。

最近消費増税の影響もあり不動産の購入を急いで検討される方が出てきていますが、金利は水物ですので返済計画をしっかり練った上で行動をお願いします。

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2013年3月23日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド 地価、全国3分の1で上昇

040地価、全国3分の1で上昇 国交省1月の動向報告

日本経済新聞 2013/2/26 22:20

 

 

国土交通省が26日発表した1月時点の地価動向報告によると、全国の150地区のうち約3分の1に当たる51地区が3カ月前に比べて上昇した。上昇は前回調査の34地区から増え、下落地区は25地区と4地区減った。前回(昨年10月時点)に続いて上昇の数が下落の数を上回った。金融緩和などで景気を回復させる「アベノミクス」への期待が背景にある。

 

この調査は、全国の住宅地や商業地を対象に四半期ごとに調査しているもの。国交省は地価動向について「都市部を中心に回復の動きが広がっている」と分析しているようです。

住宅地では上昇が20地区で、下落の3地区を大きく上回った。地価に値ごろ感が出てきたほか、2014年に予定される消費税率引き上げ前の駆け込み需要の影響もあったとみられます。
商業地も上昇地区が31と下落の22を上回りました。

 

不動産価格は長い期間停滞していましたが、値上がりという状況が来るのかもしれません。
消費税増税を見据えての駆け込みの部分もあると思われますが、好転することを期待したいと思います。

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2013年2月28日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド <行政書士法人>全国初の倒産 名古屋

bne86-4不動産業界とは縁の深い行政書士ですが、行政書士法人が倒産するケースが発生したようです。

<行政書士法人>全国初の倒産 名古屋

YAHOOニュース

 

東京商工リサーチ名古屋支社は13日、名古屋市中区の行政書士法人「セントレッグ」が12日付で名古屋地裁から破産開始決定を受けたと発表した。負債総額は約3億1000万円に上るとみられる。行政書士法人の破産は全国で初めてという。
同社によると、セントレッグは04年に設立し、複数の行政書士が大手自動車ディーラーから車庫証明取得の依頼などを取り扱っていた。しかし、リーマン・ショックの影響による企業業績の悪化などを受け、依頼が減少した。多額の借入金も重なり、厳しい経営が続いていた。

そもそも、行政書士 は聞いたことがあっても、行政書士法人 について聞き覚えがある方は少ないのではないでしょうか。

 

行政書士を初めとして、税理士・弁護士・司法書士などは、法人ではなく基本的に個人事業主です。
つまり、個人として例えば税理士の免許を持った方が退職されてしまいますと、仮に複数の方と一緒に仕事をされていた場合であっても、その事業団体は存続できないということになります。
それでは、何かと不都合な場合があります。
他にも理由はあると思います。

そこで、同じ免許を持つ方が複数集まることによって、士業も法人化が出来るようになりました。

 

山北浩史の♪上を向いて歩こう♪

2006年04月23日

「士」業法に基づく法人、すなわち、「士業法人」は、「士」業務(士業法によって定められた独占業務)を組織的に行うため、「士」が共同して設立する法人である。
総じて、「専門職法人」「専門資格士法人」などと称されている。
これら法人の登記手続き関係法令は、「組合等登記令」に規定されている。(但し、細部については、商業登記規則が準用されている。)


士業法人の歴史は、次のとおりである。
監査法人昭和41年公認会計士法改正
特許業務法人平成12年弁理士法改正
弁護士法人平成13年弁護士法改正
税理士法人平成13年税理士法改正
土地家屋調査士法人平成14年土地家屋調査士法改正
司法書士法人平成14年司法書士法改正
社会保険労務士法人平成14年社会保険労務士法改正
行政書士法人平成15年行政書士法改正

法人化した士業の方がエライということはないでしょうが、もともと士業は個人事業主ということを、今回初めて知ることが出来ました。

 

それにしても、士業のメリットは、仕入れ費用がかからないところにあると思っていました。
お客さんが来てくれて、その相談に応じて費用を請求するだけで、仕入れは特に必要ないのかと。
不動産屋は売り物の土地や建物を仕入れるため、多額の費用が必要になりますので。

それが、今回の行政書士法人の負債総額は、約3億1000万円にも上るようです。
顧客となる企業業績の悪化のあおりを受けて依頼が減少していたとしても、かかる費用は人件費や事務所の賃貸料などかと思われます。
多額の借入金というところが私には理解できません。

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2013年2月15日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド 空き工場活用促進を目的とした家賃補助制度新設~諏訪市

167行政・政治 : 空き工場活用促進 家賃補助制度新設へ・諏訪市

長野日報

 

 

 

諏訪市は新年度、市内の空き工場や事務所の創業および企業誘致に役立てようと、「空き工場・事務所等活用促進補助金」制度を新設する。業務で入居した場所の「家賃補助」として賃料を助成し、市の主力産業である工業の振興を促す。経済情勢が厳しい中、リストラされた人の創業支援の受け皿にもしたい考えだ。新年度一般会計当初予算案に400万円を計上した。


市は2007年度導入の「工場等立地促進助成金」制度に、空き工場を取得した場合の補助を対象としたが、賃借は範囲外だったため、中小規模の事業者向けに制度を創設することにした。市によると、同様の補助は県内19市で松本市や岡谷市など4市が設けている。


対象にするのは、新規起業者か同市内で新たに事業を展開する場合で、製造業かソフトウェア業の事業者。「創業した年が最も事業費がかかる」と1年間を期限に、補助率2分の1以内、月額10万円を上限に補助する。4月1日から取り扱いを始める方針。


市内には事業停止や移転などで空いたままの工場や事務所が点在。「正確な数はつかんでいないが、相当数ある」という空き工場・事務所の有効活用も図る。


市によると今年度、創業を検討する事業者らから空き工場の照会に関する問い合わせが4件あったという。工業統計調査では03年末に252カ所だった市内製造業の事業所(従業員4人以上)の数は10年末に201カ所にまで減少している。「工業は諏訪市の基幹産業。新制度が事業所数の落ち込みを抑える手立ての一つになれば」(経済部)と話している。


新年度は、工場などの新設や増設などに補助する従来の「工場等立地促進助成金」も内容を拡充。対象範囲について製造業にソフトウェア業を加える方針だ。

 

行政でこのような活動をすることは、地域経済の活性化のために大変良いことです。

お金の使い道として、間違っていないと思います。

 

我々不動産業者にとっても「空きテナント」が増えている現状は、頭の痛い問題ととらえています。

資産が回転せず、そこで止まってしまっているわけですから。

少しでも回転させることによって、お金が動き始める起爆剤になってもらえることを期待しています。

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2013年2月14日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド 不動産分野の防災・減災対策について

083財団法人不動産適正取引推進機構
RETIOメルマガ 第75号 より

 

 

 

平成23年3月11日の東日本大震災以降、首都直下地震や東海地方から九州地方に及ぶ南海トラフの巨大地震など我が国の大変広い範囲で、地震等大規模災害の発生が懸念されています。
したがって、国・地方公共団体においては、不動産分野を含め様々な防災・減災対策が継続的に実施されているところです。

最近でも、本年1月11日に「緊急経済対策」が閣議決定され、15日には、その予算面の裏付けとなる平成24年度補正予算案が閣議決定されましたが、その中で、防災・暮らしの安全に資する交付金を一括化して地方公共団体の対策を支援する「防災・安全交付金」が創設されました。
不動産分野では、住宅・建築物の耐震化等が含まれています。具体的には、平成25年度末までの時限措置として、住宅の耐震診断に一律30万円の助成、これまでの住宅の耐震改修助成に30万円の上乗せをする制度が新設されました。併せて、緊急輸送道路沿道マンション等の耐震改修に係る補助率を3分の2とする対象区域を拡大する措置もとられます。また、耐震・環境性能を有する良質な不動産の形成(改修・建替え・開発事業)を促進し、地域の再生・活性化に資するまちづくりを進めるための官民ファンドが創設されます。さらに、29日に閣議決定された平成25年度予算案において、「防災・安全交付金」などが更に充実されることとなりました。

一方、不動産業者の取組みについては、財団法人不動産適正取引推進機構が昨年11月から12月にかけて実施した不動産業者へのアンケート調査結果の一部を速報でご紹介します。その中では、例えば、
○ 地震、津波、洪水等のハザードマップについて市町村に確認して、買主に説明している売主・不動産業者や不動産仲介業者の割合は5割~6割、借主に説明している賃貸管理業者等の割合は2割~3割、
○ 貸主に対して、必要な耐震診断や点検、老朽化して危険と認められる物件の建替え・改築などを提案している賃貸住宅管理業者の割合は3割強
などとなっています。こうした現況をどのように評価するかは難しいところですが、おそらく大震災以降、不動産業者の皆様において、顧客のために防災・減災に努める機運が着実に広がってきているものと考えられます。

不動産業者は、デベロッパーの立場、売主の立場、売買や賃貸における仲介者の立場、賃貸住宅やビルのオーナーや管理業者の立場のそれぞれにおいて、安全・安心な地域づくりに向けて果たす役割には極めて重いものがあり、そして、地域住民からの期待は大きく、また、幅広いと思われますので、一層の粘り強い取組みが求められているといえるでしょう。

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不動産トレンド ファイナンシャル・プランニング技能検定で試験問題が事前に漏洩

008ファイナンシャル・プランニング技能検定(FP技能検定)という国家資格があるのは、ご承知の方も多いと思います。

年に何回か試験が開催されますが、直近で開催されました1月27日の試験において、試験問題が事前に漏洩(誤掲載)されていたというニュースが発表されています。

不動産関係者でも、受験された方はいらっしゃったのではないでしょうか。

 

<国家検定>ファイナンシャルプランナー認定試験の問題 事前に誤掲載

YAHOOニュース

厚生労働省は28日、ファイナンシャルプランナー(FP)としての能力を公的に認定する国家検定「ファイナンシャル・プランニング技能検定試験」で、今月27日の試験前に実施団体がホームページ(HP)に問題を誤って掲載していたと発表した。流出した問題で受検したのは約26万人(申請者ベース)で、同省は今後、受検者の取り扱いを検討する。
同省によると、誤掲載したのは「金融財政事情研究会」(東京都新宿区)。全国の会場で1~3級の学科試験と相談業務などの実技試験を実施した。
研究会は通常、試験実施後に問題をHPに掲載するが、何らかのミスで25日夜から1~3級の学科の問題と実技の例題など8種類が閲覧できる状態になった。27日朝、外部からの指摘で気づくまでに約20件のアクセスがあったものの試験はそのまま実施し、28日に厚労省に報告したという。

 

国家検定ファイナンシャル・プランニング技能検定試験の試験問題が事前に漏洩していたことが判明しました

厚生労働省

 

ファイナンシャル・プランニング技能検定 試験問題の漏洩に関するご報告とお詫び

一般社団法人金融財政事情研究会

 

一般社団法人金融財政事情研究会におけるファイナンシャル・プランニング技能検定 試験問題の漏洩に関するご報告

日本ファイナンシャル・プランナーズ協会

 

FP試験問題の誤掲載についての情報まとめページ

FPガイド

このまとめページが今後も最新の報道を追記してくれそうですので、おすすめできます。

 

 

『FP技能検定を実施している団体が2団体(金融財政事情研究会と日本FP協会)あってわかりにくい』 とか、『FP1級~3級とCFPとAFPの違いがわかりにくい』 とか、いろいろ言われてはいました。

それでも、特に金融や生保・損保関の関係からは、この資格は重宝されているのも事実です。

不動産の関係者でも、贈与や相続や税金といった観点から法的な知識の引き出しを増やしておくことが望ましいため、資格取得に挑戦される方は多いと思います。

 

それが。。。

金財(金融財政事情研究会)とFP協会(日本FP協会)の両方の学科問題と、金財の実技問題を担当します金財のHP上で、試験の2日前から問題が閲覧可能な状態だったようです。
(リンクはされていなかったが、URLを推測してアクセスすればダウンロード可能な状態)

金財とFP協会の両方で、閲覧可能な問題を用いた試験を申請していた人はおよそ 延べ26万人 ということですから、さすが国家資格だけのことはあります。規模が大きすぎます。

試験当日の朝に外部から指摘されて気づくまでにアクセスがあった件数は、約20件とも約50件(テレビ朝日系)とも言われています。

 

いくらURLを推測しなければアクセスできない状態とはいえ、ある程度容易?に類推できる数値のURLを用いたファイルを試験前にインターネット上にアップしてしまっていた金財に、第一の非があるのはあきらかです。

では、たまたまアクセスしたら問題が試験前に見れてしまった人をどうするのか。IDとかパスワードを盗んでアクセスしたわけではありませんので、罪に当たるのかどうか。
しかし、事前に問題を見ていない人と比べれば、公正性に欠けるのはあきらかです。

また、外部からの指摘は試験当日朝となっていますので、そのまま試験を開催したことは正しかったのかどうかということも、検証する必要がありそうです。

 

さらに、今回同様に試験前に問題をインターネット上にアップしていたことは、過去はなかったのかどうか。同様に金財で実施している他の試験では、どうか。

資格の妥当性すら崩壊しかねない、大変な問題です。

 

所管の厚生労働省では、漏洩の経緯を調査するとともに、試験をやり直すかどうかを含めて検討しているようです。

何も知らず受験した方に不利益がないことを、願いたいと思います。

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2013年1月29日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド 省エネ・耐震住宅、減税拡充 現金購入、リフォーム時

 

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省エネ・耐震住宅、減税拡充 現金購入、リフォーム時

YAHOO!ニュース

省エネや耐震性を高めた住宅を現金で買ったときに所得税を減税する制度が、拡充されます。

 

 

政府・与党は、省エネや耐震性を高めた住宅を現金で買ったときに所得税を減税する制度を拡充する方針を固めた。今年末に終わる予定だったが、5年程度延長し、減税額の上限もほぼ倍にする方向で調整する。省エネ対策などで住宅をリフォームする際の減税制度も再開する方針だ。


消費増税で住宅購入費が上がるのを軽減するためだ。住宅を買うとき、消費税は土地にはかからないが、建物(マンションや建売住宅では建物分)にはかかる。増税で住宅の購入が減り、景気が悪くならないようにするねらいもある。


住宅ローンを組まずに、現金で住宅を買う人向けに検討しているのは、省エネや耐震性、耐久性を高めた「長期優良住宅」を買ったときの減税だ。

住宅ローン等を利用してマイホームの取得等をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高から計算した金額を、所得税額から控除することができます。

これが、住宅借入金等特別控除(いわゆる、住宅ローン減税)と言われる制度です。

控除してもらうためには、ローンを組む必要があります。あたりまえですが。

 

住宅は高価な買い物ですのでローンを組んで購入される方が多いわけですが、中には現金払いにこだわる方もいらっしゃいます。

そのような方への対応として、ありがたい制度ですね。

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2013年1月15日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド ベランダで喫煙は違法

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ベランダで喫煙は違法=階下住民に賠償命令―名古屋地裁

YAHOO!ニュース

マンションのベランダで吸う階下の住民の煙に対し、損害賠償を認める判決が出ました。

 

マンションのベランダで吸うたばこの煙が原因で体調が悪化したとして、名古屋市の70代女性が階下に住む60代男性に150万円の損害賠償を求めた訴訟で、名古屋地裁の堀内照美裁判官は28日までに、「受忍限度を超え違法」として5万円の支払いを命じた。判決は13日。
堀内裁判官は「原告が重ねて喫煙をやめるよう申し入れたのに継続した」として女性の精神的苦痛を認定。一方、女性にも一定の受忍義務があるとして、賠償額は5万円が相当と結論付けた。

 

喫煙者にとっては、受難の時代が続きます。

マンションは共同住宅ですので、戸建て住宅の場合に比べ『より重い』回りの住民への気配りが必要になります。

特にたばこは好き嫌いがはっきりしている嗜好品ですので、自分や家族は気にしない内容であったとしても、周囲には気配りを欠かさない必要があったと思われます。

 

この裁判の判決内容で興味深いのは、『原告にも一定の受忍義務がある』としていること。

けんか両成敗 の形になったわけですが、一方的に押しつけられる煙や臭いで不快な思いをして、さらに体調も悪化したというのにです。

この内容を見ても、共同住宅に住む上でお互いを思いやりなさいということなのでしょうね。

それがいやなら、一戸建てへでも引っ越しなさい でしょうか?

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2012年12月31日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:不動産トレンド

不動産トレンド なぜ2世帯住宅が注目されるのか

なぜ2世帯住宅が注目されるのか 子供夫婦の“切実な現実”

YAHOO!ニュース

 

今年の夏に、2.5世帯住宅について書きました

現代の世帯構成を考えた提案としておもしろいと思いますし、マッチするご家庭にはおすすめできる間取り構成と思っています。

ですが、核家族で住む以外のボリュームゾーンは、やはり2世帯住宅でしょう。

その二世帯住宅が、再度脚光を浴びているようです。

 

嫁姑の煩わしい家族間の人間関係を避けるため、玄関はもちろんのこと、台所や浴室も別々-。2世帯住宅にこんな印象を抱く人は少なくない。しかし、いわゆる「完全分離型」の2世帯住宅は今では少数派だ。最近の2世帯住宅は玄関や浴室、階段などを共有した「部分共用型」が主流という。「孫の面倒や家事を手伝ってほしい」と考える子世帯の意向をくみ、親世帯と一緒に食事やコミュニケーションをとる部屋を設けた間取りが増えている。

東日本大震災で流行語にもなった「きずな」が一因と思いきや、実はそうした動機は一部に限られているという。2世帯住宅が注目されているのは共働き世帯の増加や所得の伸び悩みなど子供夫婦が抱える“切実な現実”にある。

 

 

長引く景気低迷で現役世代の所得は伸びず、共働き世帯が増えています。子供を幼稚園や保育園に預けることが出来れば良いのですが、人数の制限から待機扱いになることもあります。また子供は頻繁に体調を崩すことがあり、普段から同居している祖父母に見てもらえれば安心して休養をとることが出来ます。

 

これらのニーズをくみ上げて、大手ハウスメーカーでは2世帯住宅のプランを様々用意しています。

ですが、その間取り構成はそのハウスメーカーでしか実現できないわけでは決してありません。気に入った間取りのチラシやインターネットから印刷した物を持って、ご希望の住宅メーカーで相談してみると良いでしょう。

あなたの地域の工務店さんも、そんなあなたがいらっしゃることを心待ちにしています。

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2012年11月27日 | コメント/トラックバック(0) |

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